啟徳1號 示範單位 即將開

啟德兩盤1,524伙撐全月

嘉華發展的嘉匯4座物業提供900伙，實用約300餘至逾2,000平方呎，標準戶1房至4房戶，七成單位屬1房及2房戶，預計關鍵日期為2018年12月31日。市場消息指，項目已獲批預售，嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明回應本刊指稍後再作公布，透露項目樓書及示範單位仍趕工當中，仍然維持11月推盤之計劃。另同區的中國海外「港人港地」啟德1號（II）提供624伙，市場消息指項目短期有機會獲批預售，擬下月中至月底登場，將設有3個全新示位。

細戶有價有市，下月亦有迷你戶全新項目登場，投資者盧華家族旗下MT Sisters Limited馬頭角AVA 55昨日（28日）上樓書，擬最快下月初登場。項目策劃總監盧文德指，AVA 55設3個示範單位，包括257平方呎1房及328平方呎2房戶型，已準備就緒，料下月初開價，有機會隨即開售。項目策劃總監盧文德則指，項目定價將參考近期銷售中的何文田加多利軒，會視乎市價反應才決定是否一炮過全盤88伙開價。

AVA 55位於啟德道55號，單幢提供88伙，預計關鍵日期為2019年7月31日。全盤實用面積166至328平方呎，由開放式戶至2房，1房佔約50%，開放式及2房各佔25%。

內地資金湧入本港，帶旺大額豪宅交投，本月逾千萬成交有約560宗，當中更有18宗成交屬逾億成交易，單單MOUNT NICHOLSON第二期10伙便佔約$32億。千萬豪宅受追捧，發展商亦乘勢搶購買力，盈信控股半山區西部洋房Pokfulam Peak首推薄扶林道92C號洋房，連2個車位，以招標形式出售，實用面積4,219平方呎，招標日期為11月7日至11月8日中午。發展商稱會採取惜售方式，不急於推售其他洋房。source: property station

啟徳1號 示範單位 即將開

啟德土地招標拍賣

九龍啟德第1K區3號住宅地皮已於正午截標，據現場消息指，最少收16份標書，其中包括會德豐、恒地、長實地產、萬科及英皇國際、世茂房地產、新世界、華懋等財團入標。
啟德1K區3號住宅地皮佔地約12.1萬方呎，可建總樓面為約65.46萬方呎，最高地積比率約5.4倍，當中可建私人住宅總樓面不得超過約63萬方呎，而商業用總樓面則不得少於約2.42萬方呎。
業內預計，該地皮樓面呎價介乎5,500至7,200元，估值約36億至47.1億元。
Source: property station

啟德一號 2期 示範單位

啟德1號（II）料季內接力開售
提供624伙


配合市場需求，各發展商已部署本季積極開盤吸納購買力，當中年內售樓成績一直領先的新地，即使部分樓盤將延遲至明年才部署開售，本季仍將開售至少4個新盤，共涉逾1,500伙，當中南昌站上蓋首期項目匯璽提供1,050伙，有機會年底登場，將成季內最大規模新盤。

若分區計，本季競爭氣氛最激烈一定是啟德，區內四大新盤均部署本季出籠搶客。當中，中國海外（00688）港人港地項目啟德1號（I）上月搶閘登場，成功開紅盤，啟德1號（II）料季內接力開售，提供624伙。嘉華國際（00173）區內嘉匯、建灝地產的沐寧街1號及保利置業的沐寧街9號項目，亦有機會魚貫開售，分別提供900、822及930伙。

啟徳1號 示範單位 即將開

市傳中國海外啟德1號（II）有機會短期批預

第四季新盤戰先由市區盤出擊，恒地何文田加多利軒以本季頭炮搶開賣首輪68伙，數個港島及九龍豪宅全新盤周內接連開價，當中南豐筲箕灣香島及中國海外鴨脷洲南區．左岸各自首推148伙及50伙；九龍豪宅則以長實地產及帝國集團馬頭角君柏打頭陣。
除豪宅外，迷你戶新盤續出擊，宏安及錦華地產馬鞍山薈晴提供364伙，昨日亦上載樓書，最快下周開放示位及開價。
以三大區作劃分，依然以新界區約5,649伙供應佔最多，當中屯門區有4盤準備出擊，惟暫時只有新地珀御獲批預售；其次為九龍區約4,500伙，以地區來看，啟德區依然為最矚目，該區有3盤季內有機會推出，涉2,346伙，市傳中國海外啟德1號（II）有機會短期批預售，而待批預售的嘉華嘉匯則擬11月份登場。

事實上，末季推售的新盤以3個港鐵合作項目最為矚目，包括南昌站的匯璽、荃灣西站灣畔項目、荃灣西站柏傲灣，涉3,003伙。其中，新地匯璽涉1,050伙為季內最大供應的全新盤，提供開放式至4房單位，加上位處西南九龍，且以豪宅定位，相信搶盡季內焦點；新世界及萬科柏傲灣提供983伙，主打1房至3房，位於荃灣愉景新城商場的示範單位正打造當中，市場消息指最快11月份登場；長實地產的荃灣西站5區灣畔項目第1期亦擬年底登場。

中國海外(00688.HK)第三季經營溢利升一倍一

有八十三億元。營業額升六成七，有二百四十三億港元。
若總計頭三季，經營溢利升兩成九，有三百五十億元。營業額升三成四，增至逾一千億元。期內累計合約銷售額升四成，增至一千七百幾億元，達到全年銷售目標二千一百億的八成。
集團預計，內地房地產市場將繼續表現良好。至於港澳市場方面，早前啟德一號一期銷售理想，二期部份將於今季推售，今季內亦會推售鴨脷洲南區．左岸。
中海外上季經營溢利倍增至83.2億元 今季將推兩個港新盤
18/10/2016 12:20
中國海外發展(00688)公布, 截至上月底, 首三季經營溢利按年增長百分之29.1, 至351億6000萬元; 經營收入升三成四, 至1065億9000萬元. 

期內, 公司累計完成合約銷售額1714億6000萬元, 完成全年2100億元銷售目標的百分之81.6. 公司並以合共149億2000萬元, 於內地購入三幅土地, 涉及457萬平方米可建樓面. 

單計第三季, 公司經營溢利按年急增1.1倍, 至83億2000萬元; 經營收入升百分之67.7, 至243億3000萬元. 

公司指, 旗下本港新盤「啟德1號」一期銷情良好, 計劃今季推出「啟德1號」二期及鴨脷洲「南區‧左岸」. 至於內地樓市, 公司指, 部分城市出現樓市過熱情況, 令地方政府出台調控措施, 但預計內房未來繼續有良好表現. 

另外, 截至上月底, 公司手頭現金增至1517億8000萬元的紀錄高位, 較去年同期急增近九成半, 公司指, 完成收購中國中信物業發展項目後, 負債比率仍維持於一成六的水平, 反映未來有良好條件

首個「港人港地」住宅項目、由中海外發展的「啟德1號」，剛公布首批110個單位的價單，呎價介乎15,080元至18,418元，扣除折扣後最平單位入場費為491.8萬元。
首批推出的110個單位，實用面積介乎376至933呎的單位，售價介乎582萬至1400幾萬，扣除發展商提供的最多15.5%的優惠，最平的單位入場費為492萬元。
「啟德1號」的定價引發網民熱烈討論，有網民質疑定價過高，是否違背「港人港地」的原意，發展商中海外地產董事總經理游偉光則指，當年特首推岀港人港地，只考慮讓港人優先買樓，並無要求以合理價錢售予港人。
究竟甚麼是港人港地？TOPick 翻查資料總結如下：
甚麼是「港人港地」？
港人港地政策是港府在樓市過熱時採用的先導計劃，2013年3月，行政會議通過港人港第政策，目的是優先照顧本港永久性居民置業安居的需要。
政策內容指，港人港地會有6個限制條款：
1. 單位在30年內只可售予持有有效香港永久性居民身份證的人士;
2. 單位在30年內要轉售，可以售給香港永久性居民和非香港永久性居民的聯合購買人，該購買人須為近親。
3. 單位不得售予法團或公司。
4. 購買人或業主須向指明機構承造按揭，避免藉信貸違約而轉讓予非香港永久性居民。
5. 發展商不得分租單位等多個條款。
6. 單位放租、轉售及承造按揭前，均須向地政總署申請同意書，雖然租客身份不限，但租約期亦不可逾5年。
 哪些項目屬「港人港地」？
政府只曾一次在2013年3月招標出售兩幅位於啟德的住宅用地時執行該政策，由中海外以合共45.4億元囊括其中。
然而，政策推出一年後就被「擱置」，政府當時表明, 「港人港地」在有需要時，可於短時間內再次啟動，因此目前「啟德一號」為唯一引用「港人港地」條款的的發展私宅項目。

【星島日報報道】中國海外(00688)公布，首九個月經營收入為1065.9億元，經營溢利為351.6億元，按年分別升34.31%及29.12%，當中第三季收入為243.3億元，經營溢利為83.2億元，按年升67.68%和1.11倍。
截至9月底止，集團手頭現金為1517.8億元，為歷來最高水平，淨借貸水平維持16%理想水平。(rw)

啟德用地改劃兩酒店用地作住宅用途 區內住宅由3.9萬伙增至4.99萬伙

政府大幅增加啟德的發展密度，同時改劃兩酒店用地作住宅用途，令區內住宅由3.9萬伙增至4.99萬伙，額外增加1.1萬伙，增幅3成，當中個別用地地積比率亦會倍增。
有「城中之城」之譽的啟德，規劃逾20年，政府為增加房屋供應，剛完成的啟德發展第二階段檢討，建議修訂早在2007年完成的規劃大綱圖，檢討區內31幅用地的規劃用途及發展密度，將啟德區住宅單位總數由3.9萬伙，大增1.09萬個單位或28%至4.99萬伙，容納的居住人口亦增加2.9萬人至13.4萬人。
近九龍城6地 供500萬呎樓面
由於啟德區內啟晴邨、德朗邨及「啟德坊」已批出多幅私人住宅用地，並不屬於今次的檢討範圍之內，規劃署最主要是改劃及放寬近北停機坪、近九龍城，以及跑道區合共18幅尚未批出用地的發展密度，由原本約1.2萬伙，大增9成至2.3萬伙，超過一年的私人住宅土地供應數目（今年供應目標1.83萬伙）。
至於新增的單位的公、私營房屋比例，政府發言人指，過往啟德規劃以私樓為主，有留意到社會對增加公營房屋的需求，不排除部分鄰近現有發展區、發展密度較高的用地，或作公營房屋，但現時未有決定。
在鄰近九龍城、沙中綫土瓜灣站一帶，區內6幅住宅用地的地積比率，亦由原本5倍劃一放寬至6.5倍，額外增加3成的住宅樓面供應，估計合共能提供近500萬平方呎樓面。
政府發言人強調，雖然發展密度增加，但會維持梯級式設計，建築高度由西向東上升，建築高限介乎100至135米（主水平基準以上）。同時，政府因應土瓜灣站出土的古井及考古遺址，發展成逾10萬平方呎的古迹公園。
跑道區減酒店地 宅地增至10幅
隨着旅遊業轉淡，原本屬於中低密度住宅及旅遊區的啟德跑道區，政府將酒店、住宅用地配搭重新分配，原本住宅、酒店各佔6幅，改為住宅佔8幅、酒店佔4幅，連同向都會公園延伸、增加的兩幅住宅地，區內住宅地數目大增至10幅。發展密度由原本3.4倍至5.9倍，劃一放寬至6.5倍。跑道區住宅供應亦由約3,000伙，倍增至逾7,000伙。
另外，1幅近九龍灣商業區的商業工地，亦將會連同比鄰用地，改劃成一幅大型的住宅地皮。
啟德檢討建議在諮詢過城規會後，政府將到黃大仙、觀塘等區議會進行諮詢，其後向城規會提交正式的修訂大綱圖建議，並啟動法定的改圖程序，包括公眾諮詢，預計為期約1至2年，期間區內受影響用地將「凍結」，不能夠推出。
對於為何今次修訂不作大規模公眾諮詢，政府發言人表示，今次修訂建議並未改變啟德發展區原有規劃主題，主要土地用途分布亦無大改，只屬「微調」方案，故此不作大型諮詢，又認為修訂方案符合社會增加房屋供應的需求。
東九龍立法會議員胡志偉認為，過往啟德規劃過於「奢侈」、太低密度，現建議屬於正常做法，不過關鍵是區內交通基建能否配合。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，有關建議對於確保土地供應有幫助，但對短期樓市未必有影響。

啟德1號物業毗鄰居屋地盤及興建中港鐵啟德站

啟德1號物業毗鄰居屋地盤及興建中港鐵啟德站

港人港地項目啟德1號，以啟德發展區首個私人住宅物業形式登場。項目首批110伙，折實平均呎價14,471元，望樓的一房折實最平491.87萬元。

物業毗鄰居屋地盤及興建中港鐵（066）啟德站，地利賣點鮮明，物業採用混合高低座設計的規劃概念，原意是加強通風效果，以及改善建築物之間的景觀，惟項目以高座包圍低座形式興建，供應四房大戶的低座，有種被高樓壓頂的感覺；若加上未來周邊住宅地盤陸續建樓，相信壓迫感只會與日俱增。

物業預計關鍵日期為明年10月，屆時周邊地盤建築工程，仍然進行得如火如荼，最強賣點的港鐵則仍要待至2019年才可望通車，開荒的感覺與附近兩組公屋於2013年入伙時，有過之而無不及。

啟德1號分為（I）及（II）兩個地盤，首先推出的是（I）地盤，涉及2幢高座及6幢低座，合共545伙；一街之隔便是啟德站，與及提供約700伙的1G區1B居屋地盤，發展密度較啟德1號還要高，意味樓層高兼且壓迫感重無可避免。

啟德1號（I）2幢高座分佈在地盤的北端及東南方，北端高座1座亦是最近港鐵及居屋的座別，向東北單位以居屋及公屋遠景為主，向西北的單位則享有未來啟德站上蓋廣場開揚景色，遠望待建的酒店及大型住宅項目，向東南及西南單位則以內園樓景為主，遠望啟德1號（II）及外圍多個興建中的住宅地盤，遠景變數難以預計。

位處東南方的高座2座東北向單位遠望公屋，西北向以內園樓景為主，西南向望啟德1號（II）及旁住宅地盤，東南向單位前臨路面較闊的沐寧街，遙對住宅地盤。低座1至6座並列在地盤的西南方，其中1及2座向東北及西北正望會所戶外泳池，景觀有特色，3及5座向東北望內園及高座2座，6座向東南前臨沐寧街，與住宅地盤對望。低座7座位處地盤的東南方，景觀及座向與6座相同。

物業主要供應5款戶型，面積較大，間隔亦較合理，低座一律供應四房雙套單位，高座則有一房、兩房、三房及三房連套房。為數89伙的一房戶，比例16%，分佈高座1座F室、高座2座D及H室，367至386方呎，全部開放式廚房設計，無窗浴室入口設於睡房內，睡房空間特大。

兩房單位為數227伙，比例42%，分佈高座1座B至E室、高座2座B室及E至G室，507至567方呎，只有高座1座B室設獨立廚房，其餘單位以開放式廚房連趟門形式設計，僅高座2座G室浴室有窗。

三房戶有89伙，比例16%，分佈高座1座G室、高座2座A及C室，567至606方呎，浴室一律無窗，其中一間房闊度僅約5呎，高座2座A室提供開放式廚房連趟門，其餘設有獨立廚房。

三房連套房間隔有116伙，比例21%，僅高座1座A、H、J及K室供應，818至850方呎，A室廚房內附無窗儲物房，H、J及K室皆是無窗儲物房連洗手間設計，H室套房浴室有窗。

低座提供24伙四房雙套房單位，1,569至1,663方呎，面積最大的低座1座連有窗儲物房連洗手間，其他單位則是無窗工作間連洗手間，而且升降機大堂連垃圾房亦計入單位範圍內，豪客買家除了關心低座景觀質素外，亦要留意這個大門外空間的可用性。

用料方面頗為落本，冷氣一律為日本大金，分別是高座單位室內機選用掛牆式，低座單位則採用隱蔽管道式室內機。廚房電器方面，低座一律為德國Míele，高座雪櫃及洗衣機為德國西門子，其餘為德國Míele。

記者：伍志輝
攝影：王心義、江俊豪

物業資料 One Kai Tak（I）
地址：啟德沐寧街2號
座數：高座2幢；低座6幢
樓層總數：高座32至33層；低座5層
每層伙數：高座5至10伙；低座1伙
單位數目：高座521伙；低座24伙
實用面積：高座367至850方呎；低座1,569至1,663方呎
間隔：高座1至3房；低座4房
預計關鍵日期：2017年10月31日
發展商：中國海外
管理公司：中國海外
設施：停車場、商舖及會所
備註：港人港地項目，買家需符合既定資格，出售、出租及按揭需取得地政總署同意書。
校網：小學34網；中學九龍城區

【now新聞台】首個港人港地項目啟德1號首批110個單位，發展商以貼市價開盤，折實平均呎價逾14000元，有市民認為，項目開價並不吸引。

本港唯一一個港人港地項目啟德1號(I)推出首批110個單位，計及發展商提供印花稅回贈及提前成交優惠等，最高減樓價15.5%，折實平均呎價逾14000元，較鄰近翔龍灣、傲雲峰等高最少5%，但較樓齡較新的曉薈及譽港灣低最少4%。有準買家認為，作價太高。

【新盤巡禮】
啟德1號以啟德發展區首個港人港地私宅項目形式登場，首批110伙折實平均呎價14,471元，望樓的一房折實最平491.87萬元。毗鄰居屋地盤及興建中港鐵啟德站，物業採混合高低座設計的概念，原意是加強通風效果及改善建築物間的景觀，惟項目以高座包圍低座形式興建，供應四房戶的低座有被高樓壓頂感覺。物業預計關鍵日期為明年10月，而最強賣點的港鐵或待至2019年才通車。
記者：伍志輝
攝影：王心義　江俊豪

啟德1號分為1期以及2期地盤，首先推出的是1期地盤，涉2幢高座及6幢低座，共545伙，一街之隔便是啟德站，以及提供700伙的1G區1B居屋地盤，發展密度較啟德1號還要高。啟德1號1期2幢高座分佈在地盤的北端及東南方，北端高座1座亦是最近港鐵及居屋的座別，向東北單位以居屋及公屋遠景為主，向西北的單位則享有未來啟德站上蓋廣場開揚景色，遠望待建的酒店及大型住宅項目，向東南及西南單位以內園樓景為主，遠望啟德1號2期及多個興建中的住宅地盤，遠景變數難以預計。

項目首批110個單位實用面積介乎376平方呎至833平方呎，最平單位是二座3樓H單位，折實入場費約492萬元，發展商形容開價合理。

有學者認為，項目定價高與當初協助港人買樓的原意背道而馳，政府毋須再設相關限制。

啟德1號(I)位於沐寧街2號，提供545個單位，樓花期14個月，根據條款，項目只限香港永久居民購買，業主可出租單位，但租客預繳租金不可逾12個月，每份租約租期限制於五年內，由批地起計30年內，單位轉售、放租及承造按揭，均須獲得地政總署書面同意。

兩房單位佔逾四成

位處東南方的高座2座東北向單位遠望公屋，西北向以內園樓景為主，西南向望啟德1號2期及毗鄰住宅地盤，東南向單位前臨路面較闊的沐寧街，遙對住宅地盤。低座1至6座並列在地盤的西南方，其中1及2座向東北及西北正望會所戶外泳池，3及5座向東北望內園及高座2座，6座向東南前臨沐寧街，與住宅地盤對望。低座7座位處地盤的東南方，景觀及座向與6座相同。
物業主要供應5款戶型，面積較大，間隔亦較合理，低座一律供應四房雙套，高座則有一房、兩房、三房及三房連套房。為數89伙的一房戶，比例16%，分佈高座1座F室、高座2座D及H室，367至386方呎，全部開放式廚房設計，無窗浴室入口設於睡房內，睡房空間特大。
兩房單位為數227伙，比例42%，分佈高座1座B至E室、高座2座B室及E至G室，507至567方呎，只有高座1座B室設獨立廚房，其餘單位以開放式廚房連趟門形式設計，僅高座2座G室浴室有窗。三房戶有89伙，比例16%，分佈高座1座G室、高座2座A及C室，567至606方呎，浴室一律無窗。

三房連套房間隔有116伙，比例21%，僅高座1座A、H、J及K室供應，818至850方呎。
低座提供24伙四房雙套房單位，1,569至1,663方呎，面積最大的低座1座連有窗儲物房連洗手間，其他單位則是無窗工作間連洗手間，升降機大堂連垃圾房亦計入單位範圍內。

廚房電器採德國品牌

用料方面頗為落本，冷氣一律為日本大金，分別是高座單位室內機選用掛牆式，低座單位則採用隱蔽管道式室內機。廚房電器方面，低座一律為德國Míele，高座雪櫃及洗衣機為德國西門子，其餘為德國Míele。
啟德發展區預算提供30,000個住宅單位，包括13,368個公共房屋及居屋單位，私人項目方面，暫時已出售的地皮有6幅，涉及近4,500個單位

啟德1號地庫停車場提供93個住客車位，另有10個住客電單車位及14個單車位，住客會所及花園分佈地下、1及2樓，總面積73,420方呎，設施包括37米長園林泳池、健身室、瑜伽康舞室、模擬飛行艙及兒童遊樂場等。物業商舖設於貼近港鐵站方向，日後港鐵站廣場會發展商業步行街，對面還會有大型寫字樓、酒店及零售項目發展，靠近前啟德路道上有體育場館、綠化公園及郵輪碼頭等發展，但有關發展非常長遠，物業落成入伙，連港鐵都未通車，其他配套更加有排等。此區小學校網歸入34網，除何文田及土瓜灣區學校提供學額外，還有黃大仙43網及九龍灣46網內部份學校提供少量剩餘學額。

首個「港人港地」項目終有價單。中國海外(00688)旗下九龍啟德1號(I)剛上載價單，涉及110伙，價單售價582.1萬至1,466.2萬元，呎價介乎15,080至18,418元，實用平均呎價17,125元；扣除最高優惠樓價15.5%後，折實售價491.87萬至1,238.939萬元，折實呎價12,742至15,563元，折實平均呎價14,471元。

於10月31日之前入市，可獲額外2%折扣優惠；另提供售價8.5%印花稅津貼優惠。

付款辦法方面，提供120天現金優惠，照售價減5%；120天備用二按貸款，照售價減4%；而建築期付款，照售價減1%；至於建築期備用二按貸款則照售價。

中國海外地產董事總經理游偉光稱，是次開價反映啟德1號(I)的價值，開價因素已包括啟德發展區的潛力及已參考九龍站物業。項目最高優惠折扣為15.5%，單位入場費約491萬元，折實呎價約12,700元。

資料顯示，入場單位為2座3樓H室，價單售價為582.1萬元，實用面積386方呎，折實約491.87萬元，折實呎價12,742元。

被問及市場預計呎價約1.2萬至1.4萬元，游偉光表示，這只是部分人士的主觀預期。

「港人港地」項目為政府於2013年6月以招標形式批出2幅啟德發展區用地，2地由中國海外一併投得，並打造為啟德1號(I)及啟德1號(II)，其後政府再沒有在任何土地加設相關條款，因政府認為樓市辣招已大幅減少非本地買家入市。

據「港人港地」措施規定，該項目單位在批地起計30年內，只可售予持有有效香港永久性居民身份證人士，期內轉售亦須事先向政府提出申請，若單位買家為香港永久性居民及非香港永久性居民的聯名人士，該聯名買家須為近親。

而業主在物業出售、出租及承做按揭前，須取得地政總署發出的同意書，其中單位作出租用途，每份租約包括續租期在內，租期不得逾5年，業主亦不可預先收取逾12個月的租金。另購買人或業主須向指明機構承做按揭，以防有人藉信貸違約而轉讓物業予非香港永久居民。

【明報專訊】全港暫時唯一一個「港人港地」項目、中海外東九龍啟德1號（I），昨日公布首張價單，首批110個單位平均實呎約1.71萬元，折實實呎約1.44萬元，與鄰近的新蒲崗譽．港灣最新實呎約1.5萬元相若，折實入場費則約491萬元。巿場消息稱，項目即晚收約350票，超額逾2倍。

樓花期約14個月的啟德1號（I），平均實呎約1.71萬元，發展商提供最高15.5%優惠，包括5%即供折扣、10月底前購買享2%折扣，另有8.5%印花稅優惠，折實實呎即約1.44萬元。若參考啟德附近一帶區域、樓齡較新的屋苑譽．港灣，據代理提供資料，該屋苑近月平均實呎約1.5萬元，與啟德1號（I）首批折實實呎相若。

分析﹕項目多限制 不能直比二手

對於今次開價，中海外地產董事總經理游偉光表示，項目定價反映樓盤價值，今批單位市值約9億元。地產分析員王震宇表示，由於項目是啟德首個項目，加上是首個港人港樓，設有不少限制，故不能與市場上二手私宅直接比較。巿場消息稱，項目即日開始收票，至昨晚收約350票，超額逾2倍。

首批110伙 最貴1239萬

就價單所見，今批單位包括18個一房、53個兩房及39個三房戶，最低價一伙為實用386方呎的2座3樓H室一房戶，單位定價約582萬元，折實約491萬元，實呎12,743元；最貴一伙則是實用833方呎的1座16樓J室，屬三房一套連儲物室間隔，定價約1466萬元，折實約1239萬元，實呎14,873元。另方面，發展商亦設兩款二按計劃，若買家選用20%二按，首2年息率為P減2.5厘、之後息率為P（P為5厘）；另買家亦可選用25%二按，首2年息率為P減2厘、之後息率為P。

中銀﹕業主與借款人須相同

值得一提的是，由於項目加入港人港地條款，在多方面都設限制，中銀香港個人金融及產品管理助理總經理葉慧文稱，與一般按揭不同，銀行規定該盤業主與借款人必須相同，例如業主是甲與乙，借款人同樣必須是甲與乙。該行亦建議，業主在完成交易及簽樓契當日預先辦理各項同意書，以備日後隨時使用。

恒生則回應，該行在處理啟德1號按揭，會遵照當局相關規定，並按照一般情况考慮多方面因素，包括物業質素和用途、樓花期、客戶關係及客戶還款能力等。匯豐香港發言人則表示，項目按揭會按一般規定進行。

今次發售的啟德1號，分別為2013年政府推出的啟德第1H區1號及2號「港人港地」，當年由中海外以逾45億元一併購入，每方呎樓面地價分別為5427元及4913元。至2014年，發展局長陳茂波表示，由於雙辣招成功令非本地買家比例下跌至2%，故沒需要推「港人港地」，令啟德1號成為現時本港唯一一個港人港樓項目。

【明報專訊】香港首個及暫時唯一引進港人港樓條款、由內房中海外發展的東九龍14個月樓花啟德1號（Ｉ），預計最快周內開價，成為啟德區內首個推出市場的純私宅項目。港府制定港人港地條款原意是照顧港人上車置業需要，如規定樓盤買家須是香港永久居民、30年內若轉讓單位亦須售予本港永久居民等，但發展商表示項目售價將參考九龍站物業，意味開價有可能與豪宅不遑多讓。

限永久居民買 中海外料銷情影響微

啟德1號（Ｉ）開售進程已如箭在弦，昨日已上載樓書，今日對外開放設於九龍灣的示範單位。中海外地產董事總經理游偉光表示，啟德1號（Ｉ）最快周內開價，首批料不少於109伙，定價參考九龍站、奧運站等鐵路沿線物業。游偉光續稱，地政總署上周已與地產代理開會，說明只有持香港永久居民身分證的市民才可購買，條款相當簡單。他又說，政府數據顯示，非本地買家購買香港物業的比例只有約2%，比例不高，料對樓盤銷情影響不大。

地價折合最高每呎5427元

港人港地是梁振英於2012年出任行政長官後，因有見社會各界關注內地人來港買樓勢頭趨增而提出的舉措，目的是照顧港人的置業需要。至2013年6月，港府推出啟德1H區第1、2號地盤招標，並由中海外以45.4億元連環掃入上述兩個地盤，折合每呎樓面地價分別5427及4913元，並發展成啟德1號（Ｉ）、（II）兩期住宅，共提供1169伙。

啟德1號（Ｉ）樓花期約14個月，提供545伙，包括2幢高座及6幢低座住宅大廈，涵蓋1房至4房，實用367至1663方呎，其中2房佔逾四成（227伙），屬於樓盤的主打戶型，實用面積507至567方呎。另據樓書資料顯示，單位用料亦屬歐洲及德國中高價品牌；啟德1號（II）則提供624伙，樓花期約18個月，現正待預售樓花同意書。

九龍站屋苑呎價2萬至3萬

啟德新發展區現時另有4個全新私宅，正向地政總署申請預售樓花同意書，相關樓盤的樓花期介乎26到31個月不等，單位總數涉3300伙；除近期申請預售的會德豐新盤（涉648伙）暫未公布開售時間表外，另3個分別由內房保利置業、嘉華、K&K（建灝地產）發展的樓盤，目前均在申請預售樓花，並部署今年內發售 。可留意的是，保利置業發展的沐寧街9號項目，單位總數930伙，是繼啟德1號後，區內現時規模第二大的樓盤。

根據資料，現時九龍站區內屋苑呎價介乎2萬至3萬元。