啟德1號物業毗鄰居屋地盤及興建中港鐵啟德站

啟德1號物業毗鄰居屋地盤及興建中港鐵啟德站

港人港地項目啟德1號，以啟德發展區首個私人住宅物業形式登場。項目首批110伙，折實平均呎價14,471元，望樓的一房折實最平491.87萬元。

物業毗鄰居屋地盤及興建中港鐵（066）啟德站，地利賣點鮮明，物業採用混合高低座設計的規劃概念，原意是加強通風效果，以及改善建築物之間的景觀，惟項目以高座包圍低座形式興建，供應四房大戶的低座，有種被高樓壓頂的感覺；若加上未來周邊住宅地盤陸續建樓，相信壓迫感只會與日俱增。

物業預計關鍵日期為明年10月，屆時周邊地盤建築工程，仍然進行得如火如荼，最強賣點的港鐵則仍要待至2019年才可望通車，開荒的感覺與附近兩組公屋於2013年入伙時，有過之而無不及。

啟德1號分為（I）及（II）兩個地盤，首先推出的是（I）地盤，涉及2幢高座及6幢低座，合共545伙；一街之隔便是啟德站，與及提供約700伙的1G區1B居屋地盤，發展密度較啟德1號還要高，意味樓層高兼且壓迫感重無可避免。

啟德1號（I）2幢高座分佈在地盤的北端及東南方，北端高座1座亦是最近港鐵及居屋的座別，向東北單位以居屋及公屋遠景為主，向西北的單位則享有未來啟德站上蓋廣場開揚景色，遠望待建的酒店及大型住宅項目，向東南及西南單位則以內園樓景為主，遠望啟德1號（II）及外圍多個興建中的住宅地盤，遠景變數難以預計。

位處東南方的高座2座東北向單位遠望公屋，西北向以內園樓景為主，西南向望啟德1號（II）及旁住宅地盤，東南向單位前臨路面較闊的沐寧街，遙對住宅地盤。低座1至6座並列在地盤的西南方，其中1及2座向東北及西北正望會所戶外泳池，景觀有特色，3及5座向東北望內園及高座2座，6座向東南前臨沐寧街，與住宅地盤對望。低座7座位處地盤的東南方，景觀及座向與6座相同。

物業主要供應5款戶型，面積較大，間隔亦較合理，低座一律供應四房雙套單位，高座則有一房、兩房、三房及三房連套房。為數89伙的一房戶，比例16%，分佈高座1座F室、高座2座D及H室，367至386方呎，全部開放式廚房設計，無窗浴室入口設於睡房內，睡房空間特大。

兩房單位為數227伙，比例42%，分佈高座1座B至E室、高座2座B室及E至G室，507至567方呎，只有高座1座B室設獨立廚房，其餘單位以開放式廚房連趟門形式設計，僅高座2座G室浴室有窗。

三房戶有89伙，比例16%，分佈高座1座G室、高座2座A及C室，567至606方呎，浴室一律無窗，其中一間房闊度僅約5呎，高座2座A室提供開放式廚房連趟門，其餘設有獨立廚房。

三房連套房間隔有116伙，比例21%，僅高座1座A、H、J及K室供應，818至850方呎，A室廚房內附無窗儲物房，H、J及K室皆是無窗儲物房連洗手間設計，H室套房浴室有窗。

低座提供24伙四房雙套房單位，1,569至1,663方呎，面積最大的低座1座連有窗儲物房連洗手間，其他單位則是無窗工作間連洗手間，而且升降機大堂連垃圾房亦計入單位範圍內，豪客買家除了關心低座景觀質素外，亦要留意這個大門外空間的可用性。

用料方面頗為落本，冷氣一律為日本大金，分別是高座單位室內機選用掛牆式，低座單位則採用隱蔽管道式室內機。廚房電器方面，低座一律為德國Míele，高座雪櫃及洗衣機為德國西門子，其餘為德國Míele。

記者：伍志輝
攝影：王心義、江俊豪

物業資料 One Kai Tak（I）
地址：啟德沐寧街2號
座數：高座2幢；低座6幢
樓層總數：高座32至33層；低座5層
每層伙數：高座5至10伙；低座1伙
單位數目：高座521伙；低座24伙
實用面積：高座367至850方呎；低座1,569至1,663方呎
間隔：高座1至3房；低座4房
預計關鍵日期：2017年10月31日
發展商：中國海外
管理公司：中國海外
設施：停車場、商舖及會所
備註：港人港地項目，買家需符合既定資格，出售、出租及按揭需取得地政總署同意書。
校網：小學34網；中學九龍城區

【now新聞台】首個港人港地項目啟德1號首批110個單位，發展商以貼市價開盤，折實平均呎價逾14000元，有市民認為，項目開價並不吸引。

本港唯一一個港人港地項目啟德1號(I)推出首批110個單位，計及發展商提供印花稅回贈及提前成交優惠等，最高減樓價15.5%，折實平均呎價逾14000元，較鄰近翔龍灣、傲雲峰等高最少5%，但較樓齡較新的曉薈及譽港灣低最少4%。有準買家認為，作價太高。

【新盤巡禮】
啟德1號以啟德發展區首個港人港地私宅項目形式登場，首批110伙折實平均呎價14,471元，望樓的一房折實最平491.87萬元。毗鄰居屋地盤及興建中港鐵啟德站，物業採混合高低座設計的概念，原意是加強通風效果及改善建築物間的景觀，惟項目以高座包圍低座形式興建，供應四房戶的低座有被高樓壓頂感覺。物業預計關鍵日期為明年10月，而最強賣點的港鐵或待至2019年才通車。
記者：伍志輝
攝影：王心義　江俊豪

啟德1號分為1期以及2期地盤，首先推出的是1期地盤，涉2幢高座及6幢低座，共545伙，一街之隔便是啟德站，以及提供700伙的1G區1B居屋地盤，發展密度較啟德1號還要高。啟德1號1期2幢高座分佈在地盤的北端及東南方，北端高座1座亦是最近港鐵及居屋的座別，向東北單位以居屋及公屋遠景為主，向西北的單位則享有未來啟德站上蓋廣場開揚景色，遠望待建的酒店及大型住宅項目，向東南及西南單位以內園樓景為主，遠望啟德1號2期及多個興建中的住宅地盤，遠景變數難以預計。

項目首批110個單位實用面積介乎376平方呎至833平方呎，最平單位是二座3樓H單位，折實入場費約492萬元，發展商形容開價合理。

有學者認為，項目定價高與當初協助港人買樓的原意背道而馳，政府毋須再設相關限制。

啟德1號(I)位於沐寧街2號，提供545個單位，樓花期14個月，根據條款，項目只限香港永久居民購買，業主可出租單位，但租客預繳租金不可逾12個月，每份租約租期限制於五年內，由批地起計30年內，單位轉售、放租及承造按揭，均須獲得地政總署書面同意。

兩房單位佔逾四成

位處東南方的高座2座東北向單位遠望公屋，西北向以內園樓景為主，西南向望啟德1號2期及毗鄰住宅地盤，東南向單位前臨路面較闊的沐寧街，遙對住宅地盤。低座1至6座並列在地盤的西南方，其中1及2座向東北及西北正望會所戶外泳池，3及5座向東北望內園及高座2座，6座向東南前臨沐寧街，與住宅地盤對望。低座7座位處地盤的東南方，景觀及座向與6座相同。
物業主要供應5款戶型，面積較大，間隔亦較合理，低座一律供應四房雙套，高座則有一房、兩房、三房及三房連套房。為數89伙的一房戶，比例16%，分佈高座1座F室、高座2座D及H室，367至386方呎，全部開放式廚房設計，無窗浴室入口設於睡房內，睡房空間特大。
兩房單位為數227伙，比例42%，分佈高座1座B至E室、高座2座B室及E至G室，507至567方呎，只有高座1座B室設獨立廚房，其餘單位以開放式廚房連趟門形式設計，僅高座2座G室浴室有窗。三房戶有89伙，比例16%，分佈高座1座G室、高座2座A及C室，567至606方呎，浴室一律無窗。

三房連套房間隔有116伙，比例21%，僅高座1座A、H、J及K室供應，818至850方呎。
低座提供24伙四房雙套房單位，1,569至1,663方呎，面積最大的低座1座連有窗儲物房連洗手間，其他單位則是無窗工作間連洗手間，升降機大堂連垃圾房亦計入單位範圍內。

廚房電器採德國品牌

用料方面頗為落本，冷氣一律為日本大金，分別是高座單位室內機選用掛牆式，低座單位則採用隱蔽管道式室內機。廚房電器方面，低座一律為德國Míele，高座雪櫃及洗衣機為德國西門子，其餘為德國Míele。
啟德發展區預算提供30,000個住宅單位，包括13,368個公共房屋及居屋單位，私人項目方面，暫時已出售的地皮有6幅，涉及近4,500個單位

啟德1號地庫停車場提供93個住客車位，另有10個住客電單車位及14個單車位，住客會所及花園分佈地下、1及2樓，總面積73,420方呎，設施包括37米長園林泳池、健身室、瑜伽康舞室、模擬飛行艙及兒童遊樂場等。物業商舖設於貼近港鐵站方向，日後港鐵站廣場會發展商業步行街，對面還會有大型寫字樓、酒店及零售項目發展，靠近前啟德路道上有體育場館、綠化公園及郵輪碼頭等發展，但有關發展非常長遠，物業落成入伙，連港鐵都未通車，其他配套更加有排等。此區小學校網歸入34網，除何文田及土瓜灣區學校提供學額外，還有黃大仙43網及九龍灣46網內部份學校提供少量剩餘學額。

首個「港人港地」項目終有價單。中國海外(00688)旗下九龍啟德1號(I)剛上載價單，涉及110伙，價單售價582.1萬至1,466.2萬元，呎價介乎15,080至18,418元，實用平均呎價17,125元；扣除最高優惠樓價15.5%後，折實售價491.87萬至1,238.939萬元，折實呎價12,742至15,563元，折實平均呎價14,471元。

於10月31日之前入市，可獲額外2%折扣優惠；另提供售價8.5%印花稅津貼優惠。

付款辦法方面，提供120天現金優惠，照售價減5%；120天備用二按貸款，照售價減4%；而建築期付款，照售價減1%；至於建築期備用二按貸款則照售價。

中國海外地產董事總經理游偉光稱，是次開價反映啟德1號(I)的價值，開價因素已包括啟德發展區的潛力及已參考九龍站物業。項目最高優惠折扣為15.5%，單位入場費約491萬元，折實呎價約12,700元。

資料顯示，入場單位為2座3樓H室，價單售價為582.1萬元，實用面積386方呎，折實約491.87萬元，折實呎價12,742元。

被問及市場預計呎價約1.2萬至1.4萬元，游偉光表示，這只是部分人士的主觀預期。

「港人港地」項目為政府於2013年6月以招標形式批出2幅啟德發展區用地，2地由中國海外一併投得，並打造為啟德1號(I)及啟德1號(II)，其後政府再沒有在任何土地加設相關條款，因政府認為樓市辣招已大幅減少非本地買家入市。

據「港人港地」措施規定，該項目單位在批地起計30年內，只可售予持有有效香港永久性居民身份證人士，期內轉售亦須事先向政府提出申請，若單位買家為香港永久性居民及非香港永久性居民的聯名人士，該聯名買家須為近親。

而業主在物業出售、出租及承做按揭前，須取得地政總署發出的同意書，其中單位作出租用途，每份租約包括續租期在內，租期不得逾5年，業主亦不可預先收取逾12個月的租金。另購買人或業主須向指明機構承做按揭，以防有人藉信貸違約而轉讓物業予非香港永久居民。

【明報專訊】全港暫時唯一一個「港人港地」項目、中海外東九龍啟德1號（I），昨日公布首張價單，首批110個單位平均實呎約1.71萬元，折實實呎約1.44萬元，與鄰近的新蒲崗譽．港灣最新實呎約1.5萬元相若，折實入場費則約491萬元。巿場消息稱，項目即晚收約350票，超額逾2倍。

樓花期約14個月的啟德1號（I），平均實呎約1.71萬元，發展商提供最高15.5%優惠，包括5%即供折扣、10月底前購買享2%折扣，另有8.5%印花稅優惠，折實實呎即約1.44萬元。若參考啟德附近一帶區域、樓齡較新的屋苑譽．港灣，據代理提供資料，該屋苑近月平均實呎約1.5萬元，與啟德1號（I）首批折實實呎相若。

分析﹕項目多限制 不能直比二手

對於今次開價，中海外地產董事總經理游偉光表示，項目定價反映樓盤價值，今批單位市值約9億元。地產分析員王震宇表示，由於項目是啟德首個項目，加上是首個港人港樓，設有不少限制，故不能與市場上二手私宅直接比較。巿場消息稱，項目即日開始收票，至昨晚收約350票，超額逾2倍。

首批110伙 最貴1239萬

就價單所見，今批單位包括18個一房、53個兩房及39個三房戶，最低價一伙為實用386方呎的2座3樓H室一房戶，單位定價約582萬元，折實約491萬元，實呎12,743元；最貴一伙則是實用833方呎的1座16樓J室，屬三房一套連儲物室間隔，定價約1466萬元，折實約1239萬元，實呎14,873元。另方面，發展商亦設兩款二按計劃，若買家選用20%二按，首2年息率為P減2.5厘、之後息率為P（P為5厘）；另買家亦可選用25%二按，首2年息率為P減2厘、之後息率為P。

中銀﹕業主與借款人須相同

值得一提的是，由於項目加入港人港地條款，在多方面都設限制，中銀香港個人金融及產品管理助理總經理葉慧文稱，與一般按揭不同，銀行規定該盤業主與借款人必須相同，例如業主是甲與乙，借款人同樣必須是甲與乙。該行亦建議，業主在完成交易及簽樓契當日預先辦理各項同意書，以備日後隨時使用。

恒生則回應，該行在處理啟德1號按揭，會遵照當局相關規定，並按照一般情况考慮多方面因素，包括物業質素和用途、樓花期、客戶關係及客戶還款能力等。匯豐香港發言人則表示，項目按揭會按一般規定進行。

今次發售的啟德1號，分別為2013年政府推出的啟德第1H區1號及2號「港人港地」，當年由中海外以逾45億元一併購入，每方呎樓面地價分別為5427元及4913元。至2014年，發展局長陳茂波表示，由於雙辣招成功令非本地買家比例下跌至2%，故沒需要推「港人港地」，令啟德1號成為現時本港唯一一個港人港樓項目。

【明報專訊】香港首個及暫時唯一引進港人港樓條款、由內房中海外發展的東九龍14個月樓花啟德1號（Ｉ），預計最快周內開價，成為啟德區內首個推出市場的純私宅項目。港府制定港人港地條款原意是照顧港人上車置業需要，如規定樓盤買家須是香港永久居民、30年內若轉讓單位亦須售予本港永久居民等，但發展商表示項目售價將參考九龍站物業，意味開價有可能與豪宅不遑多讓。

限永久居民買 中海外料銷情影響微

啟德1號（Ｉ）開售進程已如箭在弦，昨日已上載樓書，今日對外開放設於九龍灣的示範單位。中海外地產董事總經理游偉光表示，啟德1號（Ｉ）最快周內開價，首批料不少於109伙，定價參考九龍站、奧運站等鐵路沿線物業。游偉光續稱，地政總署上周已與地產代理開會，說明只有持香港永久居民身分證的市民才可購買，條款相當簡單。他又說，政府數據顯示，非本地買家購買香港物業的比例只有約2%，比例不高，料對樓盤銷情影響不大。

地價折合最高每呎5427元

港人港地是梁振英於2012年出任行政長官後，因有見社會各界關注內地人來港買樓勢頭趨增而提出的舉措，目的是照顧港人的置業需要。至2013年6月，港府推出啟德1H區第1、2號地盤招標，並由中海外以45.4億元連環掃入上述兩個地盤，折合每呎樓面地價分別5427及4913元，並發展成啟德1號（Ｉ）、（II）兩期住宅，共提供1169伙。

啟德1號（Ｉ）樓花期約14個月，提供545伙，包括2幢高座及6幢低座住宅大廈，涵蓋1房至4房，實用367至1663方呎，其中2房佔逾四成（227伙），屬於樓盤的主打戶型，實用面積507至567方呎。另據樓書資料顯示，單位用料亦屬歐洲及德國中高價品牌；啟德1號（II）則提供624伙，樓花期約18個月，現正待預售樓花同意書。

九龍站屋苑呎價2萬至3萬

啟德新發展區現時另有4個全新私宅，正向地政總署申請預售樓花同意書，相關樓盤的樓花期介乎26到31個月不等，單位總數涉3300伙；除近期申請預售的會德豐新盤（涉648伙）暫未公布開售時間表外，另3個分別由內房保利置業、嘉華、K&K（建灝地產）發展的樓盤，目前均在申請預售樓花，並部署今年內發售 。可留意的是，保利置業發展的沐寧街9號項目，單位總數930伙，是繼啟德1號後，區內現時規模第二大的樓盤。

根據資料，現時九龍站區內屋苑呎價介乎2萬至3萬元。