啟德是市場矚目的新發展區

啟德是市場矚目的新發展區

九龍啟德發展區是今年新盤主要戰線，中國海外啟德一號(I)及(II)部署今季推出，中國海外地產董事總經理游偉光稱，啟德是市場矚目的新發展區，投資潛力無限，啟德一號是區內首個發展項目，當項目獲批預售後便會隨即推出市場，定價會參考市區鐵路沿線項目。

【本報訊】特首梁振英當年競選政綱「重中之重」的「港人港地」，招標賣出兩幅地皮後便腰斬，最終變成豪宅盤的啟德1號。樓盤第1期首度推出110伙，盡扣優惠平均呎價約1.45萬元，貴睇樓客普遍期望一成，一房最平索價492萬元，最貴三房戶更逾1,230萬元，發展商明言「特首無講話以合理價錢畀香港人買到」，市民低價上車夢碎。
記者：陳東陽　程俊華

唯一一個港人港地的私人住宅項目啟德1號連日開放示範單位，參觀者普遍認為「港人港地應該平啲」，預算呎價主要介乎1.2萬至1.3萬元才算合理。價錢昨午揭盅，首張價單110伙，主要是中低層單位，兩房佔近半，若果買家採用即供方案，發展商提供最多15.5%折扣，折實平均呎價約14,471元。

最貴三房開價1,239萬元

上車客最關心的一房單位，折實500萬元內只有2間，定價最平為2座3樓H室，實用面積386方呎，折實近491.9萬元，呎價約12,742元，而兩房單位折實最平逾705萬元。最貴的一伙三房單位1座16樓J室，折實價近1,239萬元。
發展商旗下財務公司可為買家提供二按，一二按合共最多承造80%按揭，即買家最少要有98.4萬元首期才可上車，按息與一般財仔按揭相若。
中海外（688）地產董事總經理游偉光形容，啟德1號首批單位反映九龍市中心物業價值，被問及首批價錢與睇樓客預算有出入，「我諗你講係部份人嘅主觀預期，大家客觀啲去睇，屯門地地價（每呎）6,800元，嚟緊每呎要賣1.6萬，馬鞍山（呎價）都賣到1.4萬到1.5萬，究竟呢個價錢係咪一個合理價錢呢，大家心中有數」。
及後再被提及樓盤屬港人港地項目，游偉光強調，「據我印象所知，特首無講話以合理價錢畀香港人買到，只不過係畀香港人優先買物業。同埋𠵱家呢個價錢，我唔理解你哋（傳媒）點解會認為高過市場或者係不合理」。

呎價貴煥然壹居半成

由於啟德屬新發展區，啟德1號為區內首個私人住宅項目，毗鄰則為今年初開售的市建局資助房屋煥然壹居，後者單位以市值八折出售，今年初以呎價由9,734至12,414元推售。若果以足額市值計算，呎價該為12,167至15,517元，即啟德1號開價較煥然壹居貴約3至4.7%，而煥然壹居近期更要減價8.3%售餘貨，即差距擴大。
綜合市場資訊所得，啟德1號與新蒲崗6年樓齡的譽．港灣二手呎價相若，較土瓜灣、九龍城甚至觀塘樓齡較新的樓盤高。
況且啟德1號周邊有4個新盤興建中，及7幅地皮納入賣地表將售，勢成未來供應重災區，扣除啟德1號，合共有約9,800伙一手單位俱無銷售條款限制。啟德1號預期最快明年底落成，但其他住宅項目將於2018年底至2019年中才陸續落成，個別地皮更未動工，可以預期入伙後污染嚴重。

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樓市持續暢旺，供應量大增下，一手新盤開售熾熱，搶客戰一觸即發。收票破1.36萬宗的新鴻基元朗新盤Grand YOHO周六開賣308伙，將軍澳兩個項目——會德豐地產Savannah以及周四開價的華懋海翩匯對撼外，首個「港人港地」項目啟德一號也搶閘登場，料本周開價。發展商中國海外昨開放示範單位，吸引大批市民排隊參觀。有地產分析員認為，預計第三季樓價看漲3-5%，本月一手勢破2,500宗。

發展商中國海外昨日首度向公眾開放啟德一號兩個示範單位，預料最快本周內開價。作為全港首個也是目前唯一的「港人港地」項目，買賣增加不少限制，包括規定買家必須是香港永久性居民、30年內只可轉售給香港永久居民、轉售及出租要先獲地政總署發出同意書，項目亦禁止以公司名義購買及有按揭限制。

睇樓客：呎價1.5萬可接受

不過現場所見，參觀人流從早到晚絡繹不絕，至少有數百人。有參觀示範單位的市民表示，若購買單位主要是自住，認為條款沒有太大影響。亦有市民笑言港人有購買力，不擔心日後出售或轉租有影響；市民馬先生看好啟德區未來有港鐵，交通都方便，如果呎價1.4萬到1.5萬都可以接受，「現在不買遲點還貴」。

發展商指，首批料不少於109伙，定價參考西九發展區如九龍站、奧運站等鐵路沿線物業。業界預計最快本周四、五或公佈價單。樓花期約14個月，第一期提供超過500伙，涵蓋1房至4房，實用367至1,663方呎，其中2房佔逾四成，屬於樓盤的主打戶型。

代理：開價成啟德區指標

美聯物業住宅部行政總裁布少明指，因為大陸客對中小型單位興趣不大，佔比不超過5%，故認為對銷情影響不大。他又認為，啟德一號作為啟德新區首個開價的新盤，開價對同區樓盤成指標作用，故受到相當的矚目。他預期樓盤或周四、周五開價，周六收票。

對於開價參考九龍、奧運站，布少明指，九龍站平均呎價過兩萬，奧運站呎價約萬七、萬八至兩萬左右；加上樓盤尚屬樓花，估計發展商需提供折讓條件，才能吸引客源。

中原地產東南九龍高級營業董事王鎮維則估計，項目最低呎價會在一萬六千元以上，項目最大特點在於社區設施配套上，沙中線開通對發展潛力亦有幫助。

啟德發展區內有多個新盤正待批預售樓花同意書，當中包括中海外啟德一號（II）、嘉華沐寧街7號、保利置業沐寧街9號項目等。

料樓價第三季度再升3-5%

近期樓市走旺，布少明認為，本月以一手成交作主導，料可錄達2,500宗，創近兩年新高。二手料破四千宗，預期第三季度樓價或再升3-5%，大型屋苑或看升5-10%。

美聯報告顯示，8月首22日一手私樓註冊量及金額比起上月同期894宗及94億元分別高出約16.1%及約8.4%，而當中登記最多的項目順序為長沙灣尚都、元朗PARK YOHO Venezia、PARK YOHO Siclia、旺角Skypark及元朗朗屏8號。

截至8月22日為止，本年一手私樓註冊金額暫已錄約901.6億元，突破千億指日可待，並繼2014年以來，連續3年超過千億。

Grand YOHO收票破1.3萬

另外，新地下半年重頭戲、單位總數達1,128伙的元朗Grand YOHO第一期，已定於周六開售308伙，定價市值超過25億元。該盤收票情況持續強勁，累積收票數字增至逾1.36萬張，更吸引美聯集團老闆女兒、副主席黃靜怡入票，作長線收租用途。

將軍澳海翩匯周四開價

發展商一連五天開放位於ICC的示範單位，每日平均都有過千人參觀，預料周六開售情況火爆。該盤暫時僅公佈兩張價單，共涉及347伙。

將軍澳新盤海翩匯計劃本周四公佈首張價單，預計最快下周末展開首輪銷售。開價後開放示範單位予公眾參觀。定價參考同區。

鄰近的會德豐地產Savannah昨日加推第7張價單共81伙單位，並撥出其中20伙單位（包括18伙3房、2伙4房）於本周六發售，截擊海翩匯。發展商表示，新推單位已加價約1%至2%。

恒地料再推5項目二千伙

近期樓價持續回升，新盤銷情暢旺。嘉華國際（00173）主席呂志和坦言看不通下半年樓市，表示英國脫歐及即將舉行的美國總統大選等因素令環球經濟未明朗。但由於香港樓價升勢不及大陸，故對本港樓市的看法較為審慎樂觀，他又寄語港人「自住先好買，不宜炒賣。」

恒地昨日公佈截至今年6月底止中期業績，指英國決定脫歐令環球經濟前景趨向不明朗，美國加息步伐或因而放緩，預計在金融市場資金充裕下，即使本港住宅供應將有所增加，樓市亦可望繼續向好。下半年計劃在港推售5個項目，連同貨尾共有逾二千伙住宅。◇

啟德一號屬特首梁振英上台後聲稱為照顧港人置業而推出的首個「港人港地」項目。但項目卻被中資地產商中海外以天價45.4億元，力壓十多個港資地產商「連吞」兩地，被外界批評梁振英助中資地產商進軍香港地產業。其後，針對大陸人來港置業的辣招BSD項目推出後，港人港地計劃形同虛設，並於2014年「悄然」取消。

港府制定港人港地條款原意是照顧港人上車置業需要，故地價較同區同類地盤便宜，以當時地價計算，折合每呎樓面地價分別為5,427及4,913元，同區的非港人港地計劃，地價約為6,500元。但最終卻被中資發展商奪得土地，以豪宅價售出。

時事評論員黎則奮認為，梁振英上台的政治任務之一，包括助中資搶入香港市場。港人港地多限制，所以難吸引本地地產商，所以梁就用這種方法幫中資奪地。

他又指，目前香港樓價這麼高，普通市民根本承擔不了，說明梁振英土地政策徹底失敗。「大陸這麼多剩餘資金走來香港，樓市才沒有倒。根本樓價已經脫離了香港的實際經濟情況，是沒有人可以買到，包括那些專業的中產階級，使香港人買樓愈來愈困難，亦都完全解決不了房屋問題，同時看到他的公屋完全不合格的，還比（前特首）曾蔭權差，他的所謂房屋政策都根本徹底失敗。」◇

近日熱賣的「啟德1號 (啟德一號)」，位處舊機場啟德發展區「港人港地」地段，於風水學上這個屋苑又是好是壞呢？今次我會為大家為每座每個單位逐一分析。

先從宏觀的角度看，啟德1號位處九龍城、新蒲崗與九龍灣三者中間，地理位置屬於不錯，大致上外在的煞氣也不看到，而啟德1號整個屋苑的西南方望向「啟德河」(見圖一)，河為水的一類，如大家一直有閱讀本人的文章或於信報的專欄，也知道現在風水地運八運 (2004 – 2023 年) 上凡一個地方望向西、西南水的均為旺財水，故外在格局也佳。

唯一可能需要留意的是將來當啟德1號人伙後，周遭的大小地盤動土情況是否已經完全，否則對人的健康、財運、工作事業也有不同程度的壞影響。