市區地皮向來是發展商「兵家必爭之地」。「曬太陽」近18年的啟德發展區終於上馬，下一年度一口氣推出12幅地皮，當中不乏百億地王。有地產界人士認為，縱使樓價下滑，對該區地價亦未必構成壓力，故料吸引本地及中資發展商、甚至非地產商的內地企業競投地皮，勢掀新一輪地王爭霸戰。
市區靚地彌足珍貴，過去5年九龍及港島區可供標售的地塊，每年分別僅單位數字，最多一年亦僅10幅。隨着東九龍發展漸趨成熟，「曬太陽」近18年的啟德發展區地皮，終於大舉推出應市，成為未來市區土地供應重要來源。下一財政年度涉12幅啟德用地，包括7幅住宅地、3幅酒店地、1幅商業地及1幅商業／酒店用地，合共13.56公頃。
1F區1號住宅地估價料最高
當中7幅住宅地合共7.26公頃，料可建6,000伙單位，合共估值約254億元，集中在啟德河的西南面，靠近未來沙中線站。當中以1F區1號住宅地的價值最高，估值約82.43億元，可建樓面142萬平方呎，每呎樓面地價約5,800元，有機會問鼎「地王」寶座。
另一焦點為啟德首推商業地皮，其中1F區2號商業／酒店地，靠近太子道東，若發展成商業項目估計可建樓面達190萬平方呎，市場估值高達95億至123億元。
世邦魏理仕香港、澳門及台灣研究部主管陳錦平表示，經濟前景未明，樓價處下滑，發展商出價會審慎及變得「揀擇」，但啟德地挾市區優勢、鄰近沙中線站，長遠屬「可造之地」，料政府每季僅推一至兩幅，且沒有斜坡等因素，對該區地價影響不大。
除了現已擁有啟德地的持份者，大有機會再下一城於區內投地，以產生協同效應外；其他尚未「入主」的發展商，估計亦有意在發展區內「插旗」，圖分一杯羹。
中資或伙拍本地發展商競投
中資近年活躍參與住宅地投標，亦密密吸納商廈項目。陳錦平認為，啟德兩幅商業地位置最靚最靠近沙中線站，其中一幅估值達百億元，料為大型發展商囊中物，且不排除吸引非地產商的中資企業，伙拍本地發展商合資競投，購入作總部自用。
Source: 香港01
啟德一號 附近樓宇價格參考*
一向只以市價賣樓的市區重建局推出首個資助房屋項目，將啟德樓換樓項目煥然壹居338個單位改以市價8折出售，但只限家庭申請，謝絕單身和公屋戶，料呎價11,800元，最細332平方呎單位入場費392萬元，最貴單位為670萬元。有團體斥市建局以區內豪宅定價，打著資助房屋名目「掠水」，樓價等同私樓。
曾被特首候選人唐英年嘲諷賣樓「華而不實、貴到無倫」的市建局，年初被特首梁振英在施政報告點名要求提供資助房屋，項目細節昨出台。市建局舉行董事會會議後，主席蘇慶和宣佈在煥然壹居484個單位撥出338個轉為資助房屋，以市價8折出售，以2房單位為主，面積由332至568平方呎，料今年底至明年初推售。
一向只以市價賣樓的市區重建局推出首個資助房屋項目，將啟德樓換樓項目煥然壹居338個單位改以市價8折出售，但只限家庭申請，謝絕單身和公屋戶，料呎價11,800元，最細332平方呎單位入場費392萬元，最貴單位為670萬元。有團體斥市建局以區內豪宅定價，打著資助房屋名目「掠水」，樓價等同私樓。
記者：鍾雅宜
曾被特首候選人唐英年嘲諷賣樓「華而不實、貴到無倫」的市建局，年初被特首梁振英在施政報告點名要求提供資助房屋，項目細節昨出台。市建局舉行董事會會議後，主席蘇慶和宣佈在煥然壹居484個單位撥出338個轉為資助房屋，以市價8折出售，以2房單位為主，面積由332至568平方呎，料今年底至明年初推售。
曾被特首候選人唐英年嘲諷賣樓「華而不實、貴到無倫」的市建局，年初被特首梁振英在施政報告點名要求提供資助房屋，項目細節昨出台。市建局舉行董事會會議後，主席蘇慶和宣佈在煥然壹居484個單位撥出338個轉為資助房屋，以市價8折出售，以2房單位為主，面積由332至568平方呎，料今年底至明年初推售。
轉讓需補回兩成樓價
但申請資格有別於一般居屋，市建局只限2人家庭或以上申請，單身人士不合資格，家庭入息和資產上限為6萬元和300萬元，申請者過去5年不能擁有住宅物業，公屋戶主不可申請，如轉讓則需按市價補回兩成樓價予市建局，轉售限制會再研究，「可能係2年或者5年」，當局亦會委託房協進行銷售事宜。
市建局按7月樓價推算，8折後的平均呎價為11,800元，正式推售時會按當時市價再作調整，由此推算，最細332平方呎開放式單位售價達392萬元，最大的568平方呎2房單位則售670萬元。市建局行政總監林濬指，當局不會提供按揭擔保，故買家隨時要付高達樓價四成的首期，最平單位亦要157萬元，若屬首置人士而樓價低於450萬元，則有機會借到九成按揭貸款。消息指，現行法例限制了市建局不能提供按揭擔保。
林濬稱是次銷售對象為中等收入的首次置業家庭，加上社會曾有意見指有大學生未畢業已申請資助房屋，故今次不會供單身人士申請，估計出售時呎價至少過萬元，「隔籬（附近樓盤）都賣緊萬五蚊呎啦」。若按8折賣樓，料可抵消建屋成本10億元及已向政府付足14億元地價，而會否向政府追回售樓差額仍需再商討。至於將入息上限定在6萬元是可讓申請人「舒服地」以入息四成來供樓。蘇慶和補充，是次屬一次性資助房屋，而綠表因已接受政府資助故不能申請。若項目獲政府同意，將進行修改地契程序，料需時數月，其餘百多個單位會留予重建戶作樓換樓，已有8戶揀選單位。
當局計算的8折後呎價為11,800元，即以同區呎價14,750來作計算基準，呎價直逼同區私樓譽．港灣和傲雲峰。公屋聯會主席王坤批評以此計算有偏頗，因居屋一般以同區私樓和已補價居屋的平均呎價作計算基準，「如果家庭月入冇6萬蚊，根本買唔起，好聽就資助房屋，根本就掠水」。立法會議員兼市建局董事會成員麥美娟亦承認計劃未必太吸引，但是認為可以協助無法申請居屋的夾心階層置業。
Source: apple next
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