啟德一號(2期) 示範單位

業界料今次地皮樓面呎價由5,500元至1.1萬元

【本報訊】啟德再有住宅地招標，昨招標的1K區2號地盤，下月23日截標，區內雖曾造出1.35萬元的驚天樓面呎價，但基於政府推出新辣招下，業界料今次地皮樓面呎價由5,500元至1.1萬元，估值31.58億至68億元。地盤面積約10.44萬方呎，最高樓面面積57.4萬方呎，可建私人住宅總樓面不得超過56.4萬方呎，而商用總樓面則不得少於1.04萬方呎。
理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，項目毗鄰早前曾造出高價1.35萬元樓面呎價，但由於被其他項目所包圍，地理位置相對較差，估值為45.9億元，平均每呎樓面地價為8,000元。
另外，市建局首個工廈重建的中介服務項目，大角嘴榆樹街9號工廈的八成業權截標，只有一份標書，但業主不接受有關報價，決定收回物業。 source: apple daily

啟徳1號 示範單位

市場估計:啟德1號（II）及嘉匯首批隨時以呎價1.65萬元開售

【明報專訊】中資海航集團以逾88億元高價投得啟德住宅地皮令市場嘩然之際，同區中海外（0688）港人港樓項目啟德1號（II）、嘉華國際（0173）嘉匯，兩個新盤同獲批預售樓花同意書，預計短期上載樓書，意味兩盤合共1524伙有機會於月內對撼，令啟德再成新盤焦點戰場。不過，嘉華卻表明嘉匯開價，未必會因啟德新地王誕生而變得進取。

明報記者 林可為、林尚民
本港首個、亦是暫時唯一引進港人港樓條款的住宅項目啟德1號，9月推出的第1期紅盤高開，全盤545伙已售出96%並套現47億元，僅餘24伙位處低座大廈的實用1569至1663方呎4房戶待售，稍後有機會以招標形式推出。中海外地產董事經理游偉光回應查詢稱，啟德1號（II）剛獲批預售樓花同意書，意味開售進度已入直路，市場預計短期內將上載樓書和公布開售詳情；項目單位總數624伙，預計明年10月落成，樓花期約11個月。
啟德1號（I）9月首推實呎1.44萬
啟德1號（I）9月首推單位折實平均呎價1.44萬元，其後數度提價，項目累售521伙的平均呎價約1.5萬餘元；換言之，上述「麵包價」較日前開標、海航集團奪得的啟德地皮的「麵粉價」1.35萬元，相差只約一成。
嘉匯涉900伙 1房300餘呎起
另外，嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明表示，嘉匯雖維持月內推售的計劃，但無意搶閘登場，亦不會刻意以進取價推出，因「麵粉價」只是反映發展商對後市睇法，不代表短期市况。嘉匯提供900伙，單位實用300餘至2000餘方呎，標準戶涵蓋1至4房戶，樓花期約兩年。
豪宅方面，新地（0016）何文田天鑄，上周公布新增1080日長成交期作招徠後，在啟德新地王出台後亦上載銷售安排，下周二（8日）發售12伙實用1066至1576方呎單位，個別售價比去年調高8%，但維持最高12.5%折扣，1066方呎單位折實價約2681萬元起，新地會讓購買兩伙的大手買家先揀樓。
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嘉匯主打細戶 擬下周發樓書
嘉匯標準單位間隔由1至4房，面積由300餘至900餘平方呎，主打1房及2房戶，已佔總數逾7成，另設特色戶；至於啟德1號（II）則暫未公布戶型分布，但市場相信與（I）相若，主力提供1至3房單位。
日前中資海航集團以逾88億元投得啟德地，樓面地價達1.35萬元呎，貼近同區新盤「麵包價」水平，有業界相信勢必為即將推售的新盤定價注下強心針。
嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明昨日回覆本報時表示，高價批地對項目確有正面影響，但樓盤定價尚有多項因素要考慮。「嘉匯的目標客源是本港居民，由於（嘉匯）不是只有中資買家，我們定價也要考慮本港市民的承接能力，總不能以超高價賣樓，否則只會無人買。」對於會否因此而加快推盤，溫偉明僅稱會按自己步伐賣樓，嘉匯示範單位及樓書現時已準備得七七八八，樓書有機會下周公布，月內發售。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，啟德地皮以高價批出，相信緊接推售的新盤，會較9月份推售的啟德1號（I）首批單位加價15%推售。
資料顯示，啟德1號（I）首批折實呎價1.44萬元，其後因為市場反應理想，發展商逐步加價，及後數批單位呎價已調升至1.6萬元。如果以首批單位加15%作估算，啟德1號（II）及嘉匯首批隨時以呎價1.65萬元開售。

除中海外（0688）啟德一號(II)外，嘉華同區提供900伙的嘉匯亦已獲批預售，主打1房及2房單位，項目預計2018年12月入伙。

嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明表示，盡力爭取本月發售，價錢將取決於買家負擔能力。他又認為，啟德地皮創天價，價錢反映發展商對未來前景的看法，「大家計條數唔同」。

兩盤共涉1,524伙，市場人士估計，大有機會同期於今年底對撼。

啟德一號(2期) 示範單位

兩新盤啟德１號（ll）及嘉匯獲批預售
涉逾１５００伙，勢於本月同期對撼

上周批出的啟德區天價地皮以逾$88億被中資海航集團投得之後，旋即引起全城哄動，每呎樓面地價達$1.35萬，貼近同區新盤定價水平。而剛好區內兩新盤啟德一號（II）及嘉匯均取得預售同意書，市場人士稱「麵粉貴過麵包」效應，相信對區內新盤定價有一定指標作用。
近兩至三個月為一手推盤高峰期，單單9月及10月已有約13個全新盤發售，帶動市場出現大旺市現象。高峰期過後，目前發展商推盤步伐稍為減慢，綜合市場及發展商消息，預計11月份推售的全新盤不多，6盤涉約1,723伙供應，集中豪宅盤及市區盤為主，開放式至4房單位均備，但以啟德兩大新盤佔大多數，1,524伙供應佔全月約88%。
中國海外港人港地啟德1號（II）（624伙），以及嘉華嘉匯（900伙），上周四（3日）已經獲批預售樓花同意書。兩盤涉及逾1,500伙，其中啟德1號（II）與月前推售的啟德1號（I），同設有港人港地條款限制，即買家禁止公司名義購買，而且須為香港永久性居民，並禁止向財務公司承造按揭，出租租約期、預收租金的數目均有限制。兩盤定必於本月同期對撼，業界預料承接啟德地王的勢頭，必會推高樓價，兩盤較啟德1號（I）有15%加價空間。
另外，同區嘉華國際嘉匯則位於沐寧街7號，4座物業提供900伙，實用面積約300餘至逾2,000平方呎，標準單位由1房至4房戶，當中主打1房及2房單位，佔約七成，預計關鍵日期為2018年12月31日。據發展商資料，項目標準戶方面，1房約300餘平方呎，2房約400至500平方呎，3房約600至800平方呎，4房約900餘平方呎，另有少量特色戶。至於啟德1號（II）則暫未公布戶型分布，但市場相信與（I）相若，主力提供1至3房單位。

【本報訊】啟德誕生新地王後，樓市氣氛再度亢奮，特別是鄰近地王的東九龍一帶，代理指區內有兩成業主反價封盤，另地王對面的新蒲崗譽．港灣，賣地後即有一房業主「一蚊唔肯減」，以695萬元連租約沽貨，創下屋苑一房歷史新高；屋苑四房樓王更反價「兩球」。

另外，中海外（688）啟德1號2期及嘉華（173）嘉匯兩新盤，雙雙獲批預售，兩盤共逾1,500伙隨時年底互撼。
內地海航集團旗下公司斥天價逾88億元奪啟德第1K區3號地，每方呎樓面地價高達1.35萬元，膺九龍東住宅地王，鄰近二手市場隨即出現新高價成交，兼湧現反價及封盤個案。

區內投資前景備受看好，港置黃民熹表示，譽．港灣2B座高層C室，實用面積446方呎，放盤兩個月，日前賣地刷新高，一名本地投資者昨即決定以695萬元買入該連約單位，而且不還價，業主亦一蚊都無減，雙方即簽約成交，刷新屋苑一房戶歷史新高，呎價15,583元。

更癲的是，單位連租約出售「冇樓睇」，現收租1.6萬元，租金回報率不足3厘。原業主於2012年9月以588萬元買入，持貨4年升值18%，賬面賺逾100萬元。

據了解，譽．港灣盤源一個多月以來收窄4成，現只有近30個盤源，更有一成單位封盤或反價。其中，由內地黃姓買家持有的1A座高層A室四房戶，實用1,595方呎，業主半年前叫價3,300萬元，一個月前轉放租，月租叫價4.5萬元，見區內前景一片光明，即重新放售，現叫價3,500萬元，反價200萬元或6%。

土地註冊處資料顯示，單位2012年9月3,327萬元買入，乃一手示範單位，據知，單位丟空近4年，一直無租無賣，若以賣地前叫價沽出，有機會損手離場，惟地王效應，隨時由「蟹貨」變賺錢貨。此外，鑽石山星河明居亦錄業主反價。

至於鄰近天價地皮的新盤，中海外的啟德1號2期獲批預售樓花同意書。據資料指，項目設624伙單位，料明年10月底落成，樓花期約11個月。嘉華同區的嘉匯，提供900伙亦獲批預售，主打1房及2房單位，項目預計2018年12月入伙。

嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明表示，盡力爭取本月發售，價錢將取決於買家負擔能力。他又認為，啟德地皮創天價，價錢反映發展商對未來前景的看法，「大家計條數唔同」。市場估計，兩盤大有機會同期於今年底對撼，共涉1,524伙。

啟德地皮癲價成交後，區內新盤隨即起哄，兩大新盤剛獲批預售，共涉逾1,500伙，有機會月內對撼。嘉華國際（00173）透露，區內嘉匯已取得預售文件，示範單位等籌備工作已「七七八八」，目標月內開售。同時，中國海外發展（00688）同區啟德1號（II）剛獲批預售，料短期極速開售。

嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明透露，旗下嘉匯已取得預售樓花同意書，示範單位等籌備工作「七七八八」，目標本月內可以開售。對於區內地皮以天價售出，他回應，內地資金來香港投資屬正面訊息，但地價上升是否直接帶動樓價上調，以及上調幅度有多大仍要視乎實際市況。

他認為，樓市購買力仍然存在，雖然啟德發展區內正有多個新盤部署推出，但不擔心市場吸納能力。嘉匯由4座物業組成，共提供900伙，間隔介乎一房至四房不等，實用面積約300餘至900餘方呎，另有小量特色戶，最大面積料逾2,000方呎。

荃灣柏傲灣料快出擊�同時，區內「港人港地」項目啟德1號（II），發展商亦透露，項目剛已取得預售樓花同意書。該盤提供624伙，預計明年十月底落成。市場估計，發展商隨即部署推盤工作，最快本月極速開售，項目第一期早前開售成功熱銷，至今售出500多伙，各批單位折實平均實用呎價介乎1.4萬餘至1.7萬餘元。至於建灝地產一直部署最快年底開售的啟德項目，目前仍待批預售文件。

連同啟德發展區，本月亦有多個新盤部署開售，合共涉及單位料逾2,700伙。其中，新世界發展（00017）的荃灣柏傲灣，提供983伙，料短期獲批預售後，最快本月內開售。
啟德地皮天價批出，同區兩新盤啟德１號（ＩＩ）及嘉匯昨獲批預售，涉逾１５００伙，勢於本月同期對撼，業界料高地價勢推高樓價，兩盤較啟德１號（Ｉ）有１５％加價空間。　　中國海外（００６８８）港人港地啟德１號（ＩＩ）（６２４伙），以及嘉華（００１７３）嘉匯（９００伙），昨同日獲批預售樓花同意書。其中啟德１號（ＩＩ）與月前推售的啟德１號（Ｉ），同設有港人港地條款限制，即買家須為香港永久性居民，禁止公司名義購買，禁止向財務公司承造按揭，出租租約期、預收租金的數目均有限制。　　嘉匯標準單位間隔由１至４房，面積由３００餘至９００餘平方呎，主打１房及２房戶，已佔總數逾７成，另設特色戶；至於啟德１號（ＩＩ）則暫未公布戶型分布，但市場相信與（Ｉ）相若，主力提供１至３房單位。　　嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明昨日回覆記者時表示，高價批地對項目確有正面影響，但樓盤定價尚有多項因素要考慮。「嘉匯的目標客源是本港居民，由於（嘉匯）不是只有中資買家，我們定價也要考慮本港市民的承接能力，總不能以超高價賣樓，否則只會無人買。」對於會否因此而加快推盤，溫偉明僅稱會按自己步伐賣樓，嘉匯示範單位及樓書現時已準備得七七八八，樓書有機會下周公布，月內發售。　　中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，啟德地皮以高價批出，相信緊接推售的新盤，會較９月份推售的啟德１號（Ｉ）首批單位加價１５％推售。《香港經濟日報》

中國海外(688)於2013年以約45.4億元投得兩幅由地政總署推賣的「港人港地」

地政總署今日（十一月二十一日）公布，將公開招標出售在二○一六至一七年度賣地計劃內位於九龍啟德第1K區2號地盤的新九龍內地段第6566號的用地。招標將於十一月二十五日開始，截標日期為十二月二十三日。

　　新九龍內地段第6566號的地盤面積約為9,700平方米，指定作非工業（不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站）用途。最低及最高的樓面面積分別為32,010平方米及53,350平方米。

　　該幅土地的賣地文件，包括招標表格、招標公告、賣地條件及賣地圖則，將於十一月二十五日上載至地政總署網頁（www.landsd.gov.hk），供公眾人士下載；賣地圖則會於同日起供公眾人士索取和查閱。招標詳情亦會於同日刊憲。

完

中資大約2013年開始積極於香港取地，而發展商拿地至賣樓，動輒需時數年時間，意味最快今年起，有關發展商將陸續有住宅樓花推出市場銷售。

    中國海外(688)於2013年以約45.4億元投得兩幅由地政總署推賣的「港人港地」(賣地條款限首30年只可賣給香港永久居民)，其后中海外將位於九龍啟德舊機場原址的兩地一併發展，名為「啟德一號」。項目第1期今年終於取得預售樓花同意書，8月下旬開價，9月賣樓。就「啟德一號」第2期，中海外近期「口風」是最快第四季開賣。

    雖然「啟德一號」於市場上有不少負評，例如「定價過高」，價單實用尺價由15000元起，被指根本是非一般港人負擔等，但該盤依然銷情火熱，「啟德一號」第1期可謂今年最熱賣新盤之一。9月3日首輪發售300伙，當日已沽清，套現約26億元。其后，中海外不斷提價加推單位，部分單位加價累計幅度達6%，9月次輪221伙火速沽清，套現近22億。計及該兩輪銷售套現近48億元，已超過中海外投地金額。

    觀乎過去幾年中資投得不少地皮，惟已推出市場新盤可謂少之又少。除了中海外，其他一眾市場「新丁」多為未有任何成績。以中冶集團為例子，該集團在2013年11月曾獨資以逾5億元投得荃灣青龍頭豪宅地皮，但遲遲未見賣樓行動。

    中資「不急賣」或拖慢供應

    對此，有意見認為，由於大部分內地發展商資金充足，根本沒有套現壓力，所以不會急於賣樓。再者，香港樓價年初曾出現明顯下跌，中資惜售是合理安排。但是，在中資拿地比例增加下，若內地發展商大多數「不急賣」，有可能拖慢香港供應步伐。

    事實上，亦有中資財團購買已完成地基工程的地盤，相信是為加快銷售周期。金朝陽集團（878）今年6月以8.2億元沽出西半山摩羅廟街地盤，消息指新買家為華融置業，屬集團在港首個住宅項目，將發展單幢樓式精品豪宅，并主攻1房單位。

啟德住宅地周五招標

2016年11月21日

地政總署周五起公開招標出售2016至17年度賣地計劃內一幅啟德住宅用地，截標日期12月23日。

該幅地皮為新九龍內地段第6566號，啟德第1K區2號地盤，佔地9,700平方米，指定作非工業用途，不包括辦公室、倉庫、酒店和加油站，樓面面積須介乎32,010平方米至53,350平方米。地政總署公布，推出九龍啟德第１Ｋ區２號地盤新九龍內地段
第６５６６號住宅用地招標，招標日期本周五（２５日）開始，１２月２３日截標。而另一幅九
龍啟德第１Ｌ區３號地盤新九龍內地段第６５６２號住宅用地則於１２月１６日截標。
　　美聯測量師行董事林子彬表示，未來啟德區為市區重點發展區域及住宅供應重鎮，而早前啟
德第１Ｋ區３號地盤以每呎樓面地價達１３５００元批出，榮登「啟德地王」，並將帶動同區地
皮地價，惟在新辣招影響下，是次接連推出兩幅位於啟德區的住宅地皮，發展商出價或趨審慎，
其中啟德１Ｋ區２號地盤地皮估值約４５﹒９４億元，而啟德１Ｌ區３號地盤估值則約為
３９﹒８億元。
　　九龍啟德第１Ｋ區２號地盤的地皮面積約為１０﹒４４１１萬呎，若以地積比率５﹒５倍計
算，估計可建樓面面積約為５７﹒４２５９萬呎，規模適中，惟位置屬後排，估計以樓景為主，
若以每呎樓面地價約８０００元計算，地皮估值約為４５﹒９４億元。
　　至於另一幅的九龍啟德第１Ｌ區３號地盤為本財政季度推出的啟德共三幅地皮之其中一幅，
位處前排單邊，料景觀開揚及有部分海景，質素較高，地積比率相對最低，若以約４﹒２倍計，
估計可建樓面面積約為３９﹒７９６７萬呎，若以每呎樓面地價約１００００元計算，地皮估值
約為３９﹒８億元。（ｃｙ）【Now新聞台】內地海航集團相關企業以超過88億元，投得啟德住宅地。有券商指，中資企業高價投地，本港發展商將更加難以競爭。

啟德一幅住宅地皮以約88億元批出，每呎樓面地價約1.35萬元，較市場預期上限高近一倍，亦創東九龍地價新高。

地皮有20間財團競投，其中保利置業集團及萬科置業都是中資企業，而今次中標的是內地海航集團的相關公司。

有分析指，區內潛在供應多，中資仍然以高價搶地，反映集團心態是志在必得。他們對本港樓市的看法，亦與本地發展商存有落差。

麥格理指，成交價遠高於預期，預料落成後每呎售價達2.3萬元，較啟德一號高40%，而對持有同區地皮的中國海外，亦屬正面消息。

麥格理又指，印象中從未有市區住宅地於兩年半內，價格倍升。該行續稱，內地資金不但推動住宅及寫字樓市場氣氛，亦令本港地產商愈來愈難競爭。

物業顧問萊坊的報告指，中資財團自2013年起，積極參與競投本港地皮，單計獨資投得的住宅及商業地最少有15幅，合共涉及逾430億元。

香港文匯報訊（記者 蘇洪鏘）新一幅啟德地皮以每方呎逾1.3萬地價刷新區內新高紀錄下。九龍東一帶有代理指，消息為業主打下強心針，鄰區如土瓜灣等較新的樓盤馬上錄得封盤、反價個案，而本區二手供應較少，叫價更心雄。同時，受到高地價影響，土瓜灣有樓盤即晚宣告停售，發展商謀定而後動。

啟德新區內目前仍未有已入伙的私宅項目，中海外旗下「港人港地」啟德一號(I)是區內唯一已發售樓盤，回顧上半年首批110伙折實平均呎價14,471元水平，較今次區內「地王」每呎樓面地價僅高7%，當中不少單位呎價更低於「地王」的每呎樓面地價。

鄰區迎豐即日宣佈停售

受到新高地價消息影響，其他發展商馬上有行動，恒地旗下主打細碼盤的土瓜灣迎豐昨日宣佈停售7伙。翻查市場資料，該盤於去年底開價，首批68伙折實呎價達15,523元，及後發展商亦不乏提價動作。

綜合市場資料，啟德鄰近樓齡較新的樓盤寥寥可數，包括新蒲崗譽．港灣、土瓜灣傲雲峰和翔龍灣等，該3盤近期平均實用呎價介乎1.4萬元至1.5萬元之間，亦與今次啟德地王樓面呎價溢價不大。

譽‧港灣兩房戶即封盤

港置首席分區董事黃民熹表示，面向啟德的指標屋苑譽．港灣目前平均呎價約1.5萬元，即日已有約兩宗、三宗反價及封盤。市場消息亦指，該盤2B座中層C室一房單位，面積446方呎，業主叫價由695萬元抬至698萬元。至於6座中層F室兩房戶，面積545方呎，業主原叫價840萬元，最新封盤不賣。

此外，新蒲崗廣場低層兩房戶，業主由500萬元大幅反價至530萬元，加幅達6%。至於土瓜灣傲雲峰一個面積約664方呎高層戶，業主原先叫價1,000萬元，昨天抬價至1,010萬元，呎價逾1.5萬元。

星河明居反價9%至850萬

「地王」消息影響遠至黃大仙，富誠高級分區經理陳錫金表示，星河明居E座低層5室，面積593方呎，業主有見地皮高價成交，隨即將叫價由780萬元提高9%至850萬元，測試水溫。另消息又指，現崇山一個實用523方呎高層兩房戶，業主由795萬元反價至798萬元。

貴鄰近「綠置居」1.3倍

值得一提是，與譽．港灣相距不遠、房委首個「綠置居」項目景泰苑，項目以市價6折定價，折實平均呎價5,658元，較今次啟德地王樓面呎價相差1.3倍。彼此相隔不足1公里，樓價差距之大可謂誇張。

事實上，熾熱的樓市早已蔓延至各區，並由私樓擴至公營房屋。祥益地產陳秀春表示，良景7座高層3室，面積566方呎，獲綠表客以270萬元承接，折合呎價4,770元，成交價及呎價均創區內綠表公屋新高。

啟德首幅商業地王於昨日截標，合共錄得八組財團入標爭逐，當中以本港大型發展商為主，亦有部分中資財團出擊，由於項目投資額較大，因此亦有財團合資競逐；受到近月商廈連錄大手成交，業界人士紛調高該地皮估值約一成半，最新每呎地價逾八千五百元，地皮估值高達一百億元，有力問鼎本港歷來商業地皮新高價。

　　啟德首幅商業地於昨日登場，為區內第一Ｅ區二號項目，規定興建兩幢雙子塔商廈，勢將成為區內地標，該地皮於昨日截標，現場所見，入標財團以大型發展商為主，包括長實、新地、新世界及會德豐等；亦有其他發展商包括永泰及利福國際等。
　　另外，地皮同時吸引中資財團入標，包括中國海外等。至於新世界夥拍信和及內房世茂房地產亦組成財團入標，以減低投資風險，而另一財團未有表露身分。
　　會德豐近年積極競投東九龍項目，剛以高價取得觀塘住宅地後，該集團昨日亦有入標，會德豐物業估價及研究高級經理何偉錦表示，啟德一帶未來基建配套齊備，看好區內商廈發展前景，入標價已考慮項目不可拆售的因素。談及政府於月初加辣，業界紛看好商業地的發展，何氏則表示，財團各有各計數。
　　事實上，因應區內地價水漲船高，且鄰近住宅地的每呎地價亦高達逾一萬三千元，加上東九龍商廈有價有市，屢錄高價成交，業內人士紛調高地皮的市場估值，由上月招標時每呎樓面約八千元，調高逾一成半，最新估值每呎地價介乎八千五百元至九千五百元，地皮估值約八十七億元至約一百零二億元，有力問鼎本港歷來商業地皮新高價。
　　招標章程顯示，地盤分為南、北兩部分，需興建兩座高度、外觀、建築風格均一致的雙塔式大廈，將為啟德地標建築，且大廈不可拆售。
　　有大型發展商透露，由於項目的投資額相當大，因此決定會否入標時相當審慎，在考慮項目規定雙子塔式建築，發展難度相當高，加重建築成本，而項目規定不能拆售，對日後轉售物業相當不便，故亦影響入標價。

　　區內仍有一幅商業地列在今季賣地表上，有機會於今年度推出，今次地皮的地價，勢將成為區內商業地的指標。

啟德一號(2期) 示範單位

有個人選舉完之後諗住找數，於是搵來一班記者係啟德發展區指住一塊地講：呢塊就係港人港地喇，呢塊地只賣俾香港人，30年內都唔可以賣俾非香港人，幾個月後，呢塊地以市價4500蚊一呎俾中國海外投得，再三年後，呢個樓盤改左個名叫啟德一號，仲因為幾年後沙中線通車後有個啟德站係隔離，於是就聲稱用九龍站做參考開價，結果折實後萬二蚊呎起錶，令到港人無得平價買樓，傷盡唔少人心。 筆者上網睇到有人話發展商賺盡，又話政府多鬼餘，咁這些都係事實，發展商有得賺唔賺，點同股東交代好？政府推左BSD又有居屋，都趕絕晒外來投資者同俾晒機會香港人買樓，搞塊咁既地好有可能係某人意氣用事。 咁個屋苑呢個價值唔值先？好易啫，用下附近半新樓拍一拍就知，譽港灣同現崇山都係萬二蚊左右，咁新樓本應有溢價，依家就當係有好多限制條款所以打個折，咁折實後同呢兩個屋苑差唔多價錢，咁咪差唔多。 再睇下地段，啟德一號等到沙中線通車就即刻唔同晒，因為啟德站就係隔離，問題係沙中線係咪真係2019年通到車去紅磡站，再2021年可以過埋海，如果真係咁順利，個樓盤預計2018年尾入伙，都唔係等好耐，都可以接受。 呢個盤買賣同放租表面上都多多事實，實際上就係依家國內人有心黎買樓，都識搞個移民做左香港人先買樓啦，至於放租，一間屋住5年乜都殘晒，業主唔趕都租過第二間啦！既然係咁，嘈甚麼呢？ 講左咁耐，買唔買得過先？其實依家買樓，只要夠平就買得過，不如擔心揀唔揀到樓好過！Source: 筆與置評

地政總署公布，中央投標委員會已授權該署將上述三幅啟德限量地批予出價最高的投標者，共涉近百億。其中上周收到最多標書的第1I區3號地盤，由保利置業擊敗其餘11家財團投得，成交價高逾39.23億元，樓面呎價約6,530元，較市場估值上限高約14.6%。該地皮亦吸引萬科置業及世茂房地產（00813）分別夥永泰（00369）及獨資入標。
若相比去年同由內地房企中國海外（00688）投得的區內第1H區1號及2號首兩幅「港人港地」，當時成交樓面呎價約5,472及4,913元，上述3號地盤呎價大幅高出20.3%及32.9%。
近日熱賣的「啟德1號 (啟德一號)」，位處舊機場啟德發展區「港人港地」地段，於風水學上這個屋苑又是好是壞呢？今次我會為大家為每座每個單位逐一分析。

首個「港人港地」項目，由中海外發展的「啟德1號」公布首張價單，首批共推出一百一十個實用面積介乎三百七十六至八百三十三呎的單位，售價介乎五百八十二萬至一千四百幾萬，呎價介乎一萬五千元至一萬八千四百元。
最平的單位實用面積三百八十六呎，要五百八十二萬，實用呎價一萬五千零八十元。

啟德一號(2期) 示範單位

【Now新聞台】內地海航集團相關企業以超過88億元，投得啟德住宅地。有券商指，中資企業高價投地，本港發展商將更加難以競爭。
啟德一幅住宅地皮以約88億元批出，每呎樓面地價約1.35萬元，較市場預期上限高近一倍，亦創東九龍地價新高。
地皮有20間財團競投，其中保利置業集團及萬科置業都是中資企業，而今次中標的是內地海航集團的相關公司。
有分析指，區內潛在供應多，中資仍然以高價搶地，反映集團心態是志在必得。他們對本港樓市的看法，亦與本地發展商存有落差。
麥格理指，成交價遠高於預期，預料落成後每呎售價達2.3萬元，較啟德一號高40%，而對持有同區地皮的中國海外，亦屬正面消息。
麥格理又指，印象中從未有市區住宅地於兩年半內，價格倍升。該行續稱，內地資金不但推動住宅及寫字樓市場氣氛，亦令本港地產商愈來愈難競爭。
物業顧問萊坊的報告指，中資財團自2013年起，積極參與競投本港地皮，單計獨資投得的住宅及商業地最少有15幅，合共涉及逾430億元。

    中資大約2013年開始積極於香港取地，而發展商拿地至賣樓，動輒需時數年時間，意味最快今年起，有關發展商將陸續有住宅樓花推出市場銷售。
    中國海外(688)於2013年以約45.4億元投得兩幅由地政總署推賣的「港人港地」(賣地條款限首30年只可賣給香港永久居民)，其后中海外將位於九龍啟德舊機場原址的兩地一併發展，名為「啟德一號」。項目第1期今年終於取得預售樓花同意書，8月下旬開價，9月賣樓。就「啟德一號」第2期，中海外近期「口風」是最快第四季開賣。
    雖然「啟德一號」於市場上有不少負評，例如「定價過高」，價單實用尺價由15000元起，被指根本是非一般港人負擔等，但該盤依然銷情火熱，「啟德一號」第1期可謂今年最熱賣新盤之一。9月3日首輪發售300伙，當日已沽清，套現約26億元。其后，中海外不斷提價加推單位，部分單位加價累計幅度達6%，9月次輪221伙火速沽清，套現近22億。計及該兩輪銷售套現近48億元，已超過中海外投地金額。
    觀乎過去幾年中資投得不少地皮，惟已推出市場新盤可謂少之又少。除了中海外，其他一眾市場「新丁」多為未有任何成績。以中冶集團為例子，該集團在2013年11月曾獨資以逾5億元投得荃灣青龍頭豪宅地皮，但遲遲未見賣樓行動。
    中資「不急賣」或拖慢供應
    對此，有意見認為，由於大部分內地發展商資金充足，根本沒有套現壓力，所以不會急於賣樓。再者，香港樓價年初曾出現明顯下跌，中資惜售是合理安排。但是，在中資拿地比例增加下，若內地發展商大多數「不急賣」，有可能拖慢香港供應步伐。
    事實上，亦有中資財團購買已完成地基工程的地盤，相信是為加快銷售周期。金朝陽集團（878）今年6月以8.2億元沽出西半山摩羅廟街地盤，消息指新買家為華融置業，屬集團在港首個住宅項目，將發展單幢樓式精品豪宅，并主攻1房單位。
香港文匯報訊（記者 蘇洪鏘）新一幅啟德地皮以每方呎逾1.3萬地價刷新區內新高紀錄下。九龍東一帶有代理指，消息為業主打下強心針，鄰區如土瓜灣等較新的樓盤馬上錄得封盤、反價個案，而本區二手供應較少，叫價更心雄。同時，受到高地價影響，土瓜灣有樓盤即晚宣告停售，發展商謀定而後動。
啟德新區內目前仍未有已入伙的私宅項目，中海外旗下「港人港地」啟德一號(I)是區內唯一已發售樓盤，回顧上半年首批110伙折實平均呎價14,471元水平，較今次區內「地王」每呎樓面地價僅高7%，當中不少單位呎價更低於「地王」的每呎樓面地價。
鄰區迎豐即日宣佈停售
受到新高地價消息影響，其他發展商馬上有行動，恒地旗下主打細碼盤的土瓜灣迎豐昨日宣佈停售7伙。翻查市場資料，該盤於去年底開價，首批68伙折實呎價達15,523元，及後發展商亦不乏提價動作。
綜合市場資料，啟德鄰近樓齡較新的樓盤寥寥可數，包括新蒲崗譽．港灣、土瓜灣傲雲峰和翔龍灣等，該3盤近期平均實用呎價介乎1.4萬元至1.5萬元之間，亦與今次啟德地王樓面呎價溢價不大。
譽‧港灣兩房戶即封盤
港置首席分區董事黃民熹表示，面向啟德的指標屋苑譽．港灣目前平均呎價約1.5萬元，即日已有約兩宗、三宗反價及封盤。市場消息亦指，該盤2B座中層C室一房單位，面積446方呎，業主叫價由695萬元抬至698萬元。至於6座中層F室兩房戶，面積545方呎，業主原叫價840萬元，最新封盤不賣。
此外，新蒲崗廣場低層兩房戶，業主由500萬元大幅反價至530萬元，加幅達6%。至於土瓜灣傲雲峰一個面積約664方呎高層戶，業主原先叫價1,000萬元，昨天抬價至1,010萬元，呎價逾1.5萬元。
星河明居反價9%至850萬
「地王」消息影響遠至黃大仙，富誠高級分區經理陳錫金表示，星河明居E座低層5室，面積593方呎，業主有見地皮高價成交，隨即將叫價由780萬元提高9%至850萬元，測試水溫。另消息又指，現崇山一個實用523方呎高層兩房戶，業主由795萬元反價至798萬元。
貴鄰近「綠置居」1.3倍
值得一提是，與譽．港灣相距不遠、房委首個「綠置居」項目景泰苑，項目以市價6折定價，折實平均呎價5,658元，較今次啟德地王樓面呎價相差1.3倍。彼此相隔不足1公里，樓價差距之大可謂誇張。
事實上，熾熱的樓市早已蔓延至各區，並由私樓擴至公營房屋。祥益地產陳秀春表示，良景7座高層3室，面積566方呎，獲綠表客以270萬元承接，折合呎價4,770元，成交價及呎價均創區內綠表公屋新高。

啟德一號(2期) 示範單位

【Now新聞台】中國海外發展第三季多賺1.1倍。
中國海外截至九月底止第三季度，經營溢利83億元，增長1.1倍，經營業務收入增67%，至243億元。
今年1月至9月累計，中海外經營溢利增29%，至351億元。中國海外表示，今年首九個月累計完成合約銷售1714億元，已達全年銷售目標2100億元的逾80%。
截至九月底，手頭現金1517億元是歷來最高水平。集團表示，第三季內地房地產成交量及價格亦有改善，但個別城市樓市過熱，令地方政府推出緊縮措施，但預期內地房地產會繼續有良好表現。
本港業務方面，港島鴨脷洲「南區．左岸」及「啟德１號」二期計劃在第四季推出。
中國海外(00688)宣布，截至9月底第三季經營溢利83.2億元，按年增長1.11倍；經營業務收入243.3億元，按年增長67.68%。
首9個月，經營溢利351.6億元，按年增長29.12%；經營業務收入1065.9億元，按年增長34.31%。
集團加上合營和聯營，首9個月累計完成合約銷售額1714.6億元，按年增長39.9%，並已達到8月份上調全年銷售目標2100億元的81.6%。
該公司表示，財務狀況仍非常良好，9月底手頭現金1517.8億元歷來最高水平，淨借貸水平維持16%。
該公司稱，第三季，世界經濟形勢依然錯綜複雜，整體經濟復甦緩慢，中國整體經濟發展則出現改善跡象，內地房地產成交量價整體上有改善，但房地產市場在個別城市有過熱情況，引致地方政府推出緊縮措施。集團預計內地房地產市場將會繼續有良好的表現。
該公司表示，港澳房地產市場表現良好，啟德1號一期銷售受到市場熱捧，位於鴨脷洲的南區．左岸項目和啟德1號二期擬於第四季推出銷售。

【on.cc東網專訊】中國海外發展(00688)公布，截至2016年9月30日止9個月，集團綜合經營業務收入為1,065.9億港元，經營溢利351.6億元；集團於第3季度的綜合經營業務收入為243.3億元，經營溢利為83.2億元。

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至於集團加上合營及聯營，今年首9個月累計完成合約銷售總額達1,714.6億元，已達8月份上調全年銷售目樓的2,100億元的81.6%。

另外，於2016年9月30日的集團財務狀況仍良好，手頭現金於9月底處於1,517.8億元歷史最高水平，淨借貸水平仍維持於16%。
中國海外發展公布，截至9月底止首3季經營溢利351.6億港元，按年增長29%；綜合經營業務收入1065.9億元，增長逾34%。

<匯港通訊> 中國海外(00688)公布，今年首9個月的綜合經營業務收入為1065.9億元，經營溢利351.6億元；單第3季度綜合經營業務收入243.3億元，經營溢利83.2億元。

集團加上合營和聯營首9個月累計完成合約銷售總額1714.6億元，達已上調的全年銷售目標2100億元的81.6%。

於9月30日，手頭現金1517.8億元，處歷史最高水平，淨借貸水平仍維持於16%。

於第3季度，集團以149.2億元在內地3個城市購入3幅土地，新增可開發面積約為457萬平方米，集團預計內地房地產市場將繼續有良好表現。

集團旗下「南區•左岸」和「啟德1號」二期擬於第4季度推售。
【星島日報報道】中國海外(00688)公布，首九個月經營收入為1065.9億元，經營溢利為351.6億元，按年分別升34.31%及29.12%，當中第三季收入為243.3億元，經營溢利為83.2億元，按年升67.68%和1.11倍。
截至9月底止，集團手頭現金為1517.8億元，為歷來最高水平，淨借貸水平維持16%理想水平。(rw)


集團第3季經營溢利83.2億元，按年增長1.1倍；綜合經營業務收入243.2億元，增長近68%。
集團首9個月累計完成合約銷售總額1714.6億元，已達全年銷售目標2100億元的近82%。另外，集團手頭現金有1517.8億元歷史新高，淨借貸水平維持在16%。
集團表示，內地房地產成交量及成交價整體均有改善，但個別城市有過熱情況，地方政府推出緊縮措施，並預計內地樓市將繼續有良好表現。

中國海外(00688.HK)第三季經營溢利升一倍一，有八十三億元。營業額升六成七，有二百四十三億港元。
若總計頭三季，經營溢利升兩成九，有三百五十億元。營業額升三成四，增至逾一千億元。期內累計合約銷售額升四成，增至一千七百幾億元，達到全年銷售目標二千一百億的八成。
集團預計，內地房地產市場將繼續表現良好。至於港澳市場方面，早前啟德一號一期銷售理想，二期部份將於今季推售，今季內亦會推售鴨脷洲南區．左岸。通訊社１８日專訊》中海外（００６８８）公布截至９月底止９個月經營業務收入１０６５﹒９億元按年增３４﹒３％，經營溢利３５１﹒６億元增２９﹒１％。單計第三季，經營業務收入２４３﹒３億元增６７﹒７％，經營溢利８３﹒２億元增１﹒１倍。　　集團加上合營和聯營前９個月累計完成合約銷售總額達１７１４﹒６億元，已達到８月份上調全年銷售目標２１００億元的８１﹒６％

中國海外發展(00688)公布, 截至上月底, 首三季經營溢利按年增長百分之29.1, 至351億6000萬元; 經營收入升三成四, 至1065億9000萬元. 

期內, 公司累計完成合約銷售額1714億6000萬元, 完成全年2100億元銷售目標的百分之81.6. 公司並以合共149億2000萬元, 於內地購入三幅土地, 涉及457萬平方米可建樓面. 

單計第三季, 公司經營溢利按年急增1.1倍, 至83億2000萬元; 經營收入升百分之67.7, 至243億3000萬元. 

公司指, 旗下本港新盤「啟德1號」一期銷情良好, 計劃今季推出「啟德1號」二期及鴨脷洲「南區‧左岸」. 至於內地樓市, 公司指, 部分城市出現樓市過熱情況, 令地方政府出台調控措施, 但預計內房未來繼續有良好表現. 

另外, 截至上月底, 公司手頭現金增至1517億8000萬元的紀錄高位, 較去年同期急增近九成半, 公司指, 完成收購中國中信物業發展項目後, 負債比率仍維持於一成六的水平, 反映未來有良好條件捕捉市場機遇.

啟德一號(2期) 示範單位

九龍東啟德發展區的啟德第1K區3號地盤住宅地，以88.3712億元成交，高出市場預期一倍，令市場大跌眼鏡。中原測量師行執行董事張競達對香港《財華社》分析，該地盤以每方呎樓面地價1.35萬港元成交，較市場預期的7、8000元高出一倍；並相當於同區啟德一號的樓盤銷售價每方呎約1.4萬港元，該地盤日後落成，售價至少要每方呎達2.4至2.5萬港元，發展商才可以有利可圖! 相當於高出同區現價7成，以及貼近西半山樓盤。至於為何可以如此高價成交，他亦解釋不了，只能反映發展商對前景非常樂觀。
高價奪地後，他表示將會增強業主信心，議價空間大減；該區業主叫價更為企硬甚至或出現反價；未來將視乎買家是否肯追價。不過他補充，香港經濟表現跟過往一、兩年表為遜。
【星島日報報道】過去兩年未有任何項目推出的啟德發展區，昨再有一幅住宅地截標，旋即成為財團爭逐對象，接獲二十份標書，入標數量創區內地皮歷年之冠，入標財團亦多元化，但以本港大型發展商為主，包括長實、新地及恒基等獨資參與，另亦錄多家中資財團競投。業內人士預料財團將以進取價競投，該地皮的估值亦較九月推出時調升逾兩成，最新估值介乎四十二億至四十七億元，每方呎逾六千五百元，有力問鼎區內地價新高。
　　啟德發展區屬政府今年度的土地供應重鎮，首幅住宅地於昨日截標，因應市區住宅地供應罕有，加上區內新盤近月熱銷等因素帶動，該地皮勁收二十份標書，不但超乎市場預期，更為區內地皮中最多，成新晉「區內收標王」，較區內一H一地盤(現發展成啟德一號)三年前推出時，錄得的十六份標書，增幅達兩成半。
　　就昨日現場所見，入標財團主要為大型發展商，包括長實、新地、恒基、會德豐、華懋等，而中小型發展商包括永泰及木薯資源等，另市場消息傳出，香港國際建設亦有入標。
　　昨亦錄得多家中資財團入標，包括中國海外、萬科置業(香港)、世茂房地產、保利置業等，形成中、港財團爭逐的局面。由於項目涉及的投資額較高，亦有多家財團以合資形式競投，以減省風險，包括嘉華夥拍信和合資、英皇合組財團合資等，另亦有市場消息指，新世界亦夥拍招商局置業合資。
　　該地皮吸引多家大型發展商爭奪，嘉華國際地產發展及租務總監尹紫微表示，集團於區內有項目，可產生協同效應，加上是次地皮鄰近未來落成的體育館，因此決定入標。
　　英皇高級物業主任莊瑞梅表示，啟德位於核心商業區，項目又鄰近未來落成的啟德鐵路站，而市場的住屋需求亦持續，因此看好區內發展。她續稱，由於集團心儀該地皮的高層單位可享海景，是次合資入標。
　　另外，內房發展商亦合資競逐，世茂房地產物業發展部副總監李志豪表示，看好啟德的發展，出價審慎樂觀。萬科置業(香港)代表稱，由於是次項目為啟德區內最優質的地皮，因此獨資入標。
　　近年賣地市場屢錄高價成交，業內人士料財團出價進取，紛調高對該地皮的估值，由九月推出地皮時，每方呎地價約五千五百元起，增加至介乎六千五百至七千二百元，幅度約兩成水平，最新地皮估值逾四十七億元。
　　區內現時呎價最高的地皮，為二○一四年初，由保利投得的一L區三號住宅地，涉及地價逾三十九億二千三百萬元，每方呎樓面地價約六千五百三十元。由此可見，今次地皮的每呎地價，大有機會創區內新高。
東九龍啟德地皮，剛獲中資海航集團以高估值上限近一倍投得，每呎麵粉價1.35萬元，較部份早前新盤啟德一號呎價更高。一聽到這個消息，下意識叫了一句：「儍的嗎」？
十九年前，東九龍一幅地皮亦出現似曾相識的畫面。當年是1997年10月14日，一名53歲、名叫黃月鶯的婦人，自稱代表長實李嘉誠，出現賣地場上。到了第三幅九龍灣商貿地皮拍賣，這位貌不驚人的中年大媽出手了。地皮底價5.6億元，先由嘉華承接、信和及興港集團其後加入戰團，而黃月鶯亦頻頻舉手出價競投。
叫到八億元時，信和黃志祥一行人發現情勢有異，遂拉隊離場。最後只剩跟過超人的興港集團周年茂，一直陪黃婦玩落去。到了黃月鶯叫到八億九千萬元，早一口叫八億八千萬元的周年茂亦放棄。
投完之後，黃婦因未能交出定金本票，被警方拘留，政府亦破天荒收回該地皮，及後黃婦被送入醫院，警方隨後證實她有精神病紀錄。
十九年前，儍婦大鬧賣地場，以高底價六成奪得東九地。十九年後，東九啟德地皮以「儍的嗎」天價被中資奪去。儍婦有病，叫了冇錢畀，冇損失。海航集團畀完訂金，啟德地成為新指標、新市價，全港睇好，二手封盤、一手加價可以想像。香港物業市場將迎來最後的瘋狂。
啟德地皮三、四年後賣幾錢，估唔到，亦無謂估。但儍婦收回的地皮，半年後以招標形式重新推出，結果由楊釗兄弟以3.61億元投得，較97年成交價大跌六成。

【Now新聞台】中國海外發展第三季度經營溢利大增1.1倍，集團預期樓市繼續有好表現，但有券商憂慮今季內地樓市銷情。
受惠內地樓市量價齊升，中海外第三季溢利倍升，截至9月底止第三季度，經營溢利83億元，增長1.1倍，經營業務收入增67%，總結首三季，溢利增29%至351億元。
中海外首九個月完成1714億元合約銷售，已達全年目標2100億元的逾80%，手頭現金1517億元，為歷來最高水平。
中海外表示，個別內地城市樓市過熱，令地方政府推出緊縮措施，但預期內地樓市將繼續有好表現。
但有券商關注未來樓市銷情，瑞信不排除今季將有更多發展商放慢銷售，預期會有更多負面消息，拖低整體行業氣氛。
摩根大通則相信，近期地方政府收緊樓市政策已接近尾聲，大部分平均售價較高的城市已公布措施，預期第四季一線城市銷售持續疲弱，加上收緊信貸消息，將限制行業估值，未來兩個月內房股將處於區間波動。
瑞信及摩通均建議進行配對交易，瑞信建議購買中海外及華潤置地，沽售碧桂園及融創中國，而摩通則建議買入潤地，沽中海外。

啟德一號 (2期） 示範單位

地政總署今日（2日）公布，九龍啟德第1K區3號住宅地，以「天價」88.37億元批予港海島建設地產有限公司（母公司：Total Thrive Holdings Limited），每呎樓面地價高價1.35萬元，較估值高出逾1倍，創區內地價新高，估計落成後分層戶每呎樓價可達2.2萬元起。
該第 1K 區3 號地盤面積約121,224平方呎，可建樓面面積約654,602平方呎，用途屬住宅（甲類），以88.37126億批出，即每呎樓面地價達1.35萬元，較市場估值約5,500元至7,200元，高出87%至1.4倍。據公司註冊處資料，中標者為香港海島建設地產有限公司，公司董事為陳雪松（Chen Xuesong)，報住深圳市。公司股東是一家名叫卓領管理有限公司（LEADER WELL MANAGEMENT LIMITED）。而香港海島建設地產的母公司則為Total Thrive Holdings Limited則為一間英屬處女島(BVI)公司，早前亦曾入標競投油塘住宅地，但被另一中資財團五礦地產奪得。

區內最貴地皮　日後呎價或2.2萬起
據悉，上述啟德住宅地規模不小，鄰近日後的大型體育館，且位處單邊，景觀開揚，故早前接獲20份標書，為區內招標地皮以來接獲最多標書的一次。其他入標財團還包括長實、新地、恒地、華懋、英皇、且不乏中資參與入標，如萬科置業(香港)、中海外、世茂房地產、恒大及保利置業等。
參考過去多幅啟德住宅地，如已開售的兩幅港人港地，2013年中海外以合共45.4億元奪得，兩地樓面地價約5,427元及4,913元；2014年由保利置業投得的1I區3號地盤，中標價及呎價為39.33億及6,530元，而嘉華投得的1I區2號地盤則分別為29.39億及5,330元。
萊坊高級董事及估值及諮詢主管林浩文認為，中標價比預期高，相信發展商會定位作豪宅發展，檔次應與九龍站上蓋項目相若。估計總投資額約130億或以上，落成後分層住宅可賣每呎2.2萬元或以上。他又認為， 此成交價對區內有重要指標作用， 未來市場也會相應調高啟德成皮估值預測。
【星島日報報道】啟德靚地有價有市，區內一幅住宅地皮剛於上周五截標，並於昨日開標，由內房發展商海航集團以「天價」八十八億三千多萬元首奪港地得手，每方呎地價高達一萬三千五百元，高出市場預期近九成；更較兩年前同區另一幅批出的地皮高一點二倍，同時亦創東九龍新高。
　　在區內過去兩年未有地皮推出的情況下，啟德第一K區三號住宅地於上周五截標，接獲二十組財團入標競投，入標情況相當踴躍，入標數量創區內新高，地政總署公布，由香港海島建設地產有限公司，以八十八億三千七百一十二萬六千元投得。由此價格計算，該地皮每方呎地價達一萬三千五百元，創九龍東每方呎地價新高。
　　創東九龍地價新高
　　據公司註冊處資料顯示，該公司董事為陳雪松，其報住地址位於深圳市福田區，並持有中國護照。該董事陳雪松的名稱，與深圳海航置業董事長兼總經理相同，而香港海島建設易名前為峰景高爾夫旅運有限公司，於兩年前被內房財團海航集團收購。
　　是次推出的地皮，景觀較區內早前推出的地皮佳，料項目落成後，多個單位將可外望體育館的景觀，而中高層單位亦可外望海景。因應區內新盤近年熱銷，加上近年多幅地皮以高價批出，業內人士早前已紛調高對該地皮的估值，由九月推出地皮時，每方呎地價約五千五百元起，增加至介乎六千五百至七千二百元，幅度約兩成水平，惟最終地價仍較市場估值高出近九成。
　　較市場預期高約90%
　　區內地皮歷年每方呎地價介乎四千九百多元至六千五百多元，而區內對上一幅地皮為兩年前由會德豐投得，當時每方呎地價僅約六千一百元。由此，可見區內地價於兩年間攀升一點二倍。
　　一家大型發展商消息人士透露，當獲悉今幅地皮的標價後，感到相當驚訝，坦言必定不會以此價錢入標。消息人士解釋，以今幅地皮的地價，再加上每方呎約五千元的建築費及其他雜項開支，料項目日後開售時，每方呎逾二萬元，才可達至收支平衡，惟區內新盤近期的成交呎價僅約一萬七千元左右，因此消息人士指：「除非該財團能發掘出額外的潛力，否則日後發展項目時將相當困難。」
　　該消息人士續稱，由於項目的投資較高，早前打算合資競投，惟由於雙方在出價上出現分歧，因此最終沒有入標，惟看到標價後認為即使沒有入標亦無損失，因為中標價與自己心目中的入標價差太遠。問及日後會否搶高價競投同區項目，消息人士指由於該財團決定入標價前需先計算發展成本，因此不會搶高價投地，並強調會再審慎計算餘下地皮的入標價。
　　日後開售呎價料逾二萬
　　理想城市企業估值部主管張聖典表示，該區將來仍有大量供應，而今次仍以相當進取的價格入標，反映發展商看好後市，估計該財團為了投得本港發展項目，建立自己的品牌，因此願意犧牲部分發展利潤，以「志在必得價」投地。
　　他估計，項目總投資額逾一百二十億元，若發展商希望取得合理利潤，必須走豪宅路 。
　　因應該地皮高價批出，業界隨即調高區內地皮的估值，當中萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，稍後截標的啟德一E區二號商業項目，估值將調升一成，該地皮最新估值約八十二億至九十三億元，每方呎地價逾七千五百元。
啟德地皮天價批出，同區兩新盤啟德1號（II）及嘉匯昨獲批預售，涉逾1,500伙，勢於本月同期對撼，業界料高地價勢推高樓價，兩盤較啟德1號（I）有15%加價空間。
中國海外港人港地啟德1號（II）（624伙），以及嘉華嘉匯（900伙），昨同日獲批預售樓花同意書。其中啟德1號（II）與月前推售的啟德1號（I），同設有港人港地條款限制，即買家須為香港永久性居民，禁止公司名義購買，禁止向財務公司承造按揭，出租租約期、預收租金的數目均有限制。
嘉匯主打細戶 擬下周發樓書
嘉匯標準單位間隔由1至4房，面積由300餘至900餘平方呎，主打1房及2房戶，已佔總數逾7成，另設特色戶；至於啟德1號（II）則暫未公布戶型分布，但市場相信與（I）相若，主力提供1至3房單位。
日前中資海航集團以逾88億元投得啟德地，樓面地價達1.35萬元呎，貼近同區新盤「麵包價」水平，有業界相信勢必為即將推售的新盤定價注下強心針。
嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明昨日回覆本報時表示，高價批地對項目確有正面影響，但樓盤定價尚有多項因素要考慮。「嘉匯的目標客源是本港居民，由於（嘉匯）不是只有中資買家，我們定價也要考慮本港市民的承接能力，總不能以超高價賣樓，否則只會無人買。」對於會否因此而加快推盤，溫偉明僅稱會按自己步伐賣樓，嘉匯示範單位及樓書現時已準備得七七八八，樓書有機會下周公布，月內發售。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，啟德地皮以高價批出，相信緊接推售的新盤，會較9月份推售的啟德1號（I）首批單位加價15%推售。
資料顯示，啟德1號（I）首批折實呎價1.44萬元，其後因為市場反應理想，發展商逐步加價，及後數批單位呎價已調升至1.6萬元。如果以首批單位加15%作估算，啟德1號（II）及嘉匯首批隨時以呎價1.65萬元開售。
何文田雋瓏 加推3伙提價7%
高地價效應下，其他九龍區新盤群起加價，永義旗下何文田雋瓏昨加推3伙，價單定價介乎3,128.6萬至5,997.6萬元，較3個月前同類單位加價7至8%，將於下周一（7日）賣樓；另外尖沙咀The Austine PLACE亦將2伙加價6至7%，同樣於下周一發售。
另外，新地何文田天鑄第一期已獲批滿意紙，昨公布銷售安排，推出12伙下周二（8日）發售；將軍澳藍塘傲累收2,525票，超額24倍。信置西貢逸瓏園及逸瓏海滙分別減約5%及3%優惠。

啟德一號 (2期） 示範單位 即將開

【地王效應】嘉匯批預售
嘉華：爭取本月發售

除中海外（0688）啟德一號(II)外，嘉華同區提供900伙的嘉匯亦已獲批預售，主打1房及2房單位，項目預計2018年12月入伙。

嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明表示，盡力爭取本月發售，價錢將取決於買家負擔能力。他又認為，啟德地皮創天價，價錢反映發展商對未來前景的看法，「大家計條數唔同」。

兩盤共涉1,524伙，市場人士估計，大有機會同期於今年底對撼。

中國海外（688）公布，截至9月底首三季錄得經營收入為1065.9億元，按年增長34.3%；經營溢利按年增路24.19%至351.6億元。

單計第三季收入為243.3億元，按年增長67.67%至243.3億元，經營溢利按年增長1.11倍至83.2億元。首九個月合約銷售1714.6億元，完成全年銷售目標2100億元中的81.6%。截至9月底，手頭現金有1517億元，淨借貸率約16%。

公司預期內地房地產市場仍會有好表現，至於香港方面，公司旗下的港島鴨脷洲南區．左岸及啟德一號二期將於第四季推售。

公司股價午後抽高，最新升逾3%，報24.4元。
【now.com地產】啟德官地高價售出，樓面地價每呎13,500元，遠高於同區地價一倍。如果下次出售同區土地，價格明顯回落。今次超高價賣地可視為孤立事件，不反映未來樓價可能出現大幅急升的情況。
啟德1K區3號地塊(地段6565)以88.37億元售出。地皮12.12萬呎。地積比率5.4倍，可建樓面面積65.46萬呎，平均樓面地價13,500元。
同期先後批出六塊官地，樓面地價每呎5,000到7,000元間；最高6,530元，最低4,913元，中間數是5,722元。即今次官地呎價，較早前高逾一倍。
早前六塊官地，批出時間由2013年6月5日到2014年5月28日。首塊地的樓面地價是5,428元，最後一塊是6,101元。其間樓價是穩步上升的，到2015年第四季才下調。
今天樓價回升，即將回到2015年9月的歷史高位，縱然看好後市，亦很難相信樓價會在四年後再上升一倍。今天地價急漲，不一定樓價必升，可能是個別發展商出價過度進取。
啟德區第一組六塊相鄰住宅官地先後售出，毗鄰地鐵站。首個出售樓花的項目是啟德一號，呎價16,100元。還有五個項目待售。
今天出售的是第二組六塊相鄰地皮中，第一塊毗鄰啟德體育公園。往後招標的五塊官地，且看地價能否持續走高，又或明顯回落。
資在下半年加速湧港，大手筆購買商廈及地皮，昨天再下一城，並由「新手」一擊即中。上周五截標的一幅九龍東啟德發展區住宅地皮，由中資海航集團旗下海航實業以「癲價」約88.37億元投得，首度成功在港奪得官地，造價更遠高於市場預期上限約88%，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）達1.35萬元，創東九龍官地樓面呎 ...

中資豪擲88.37億 每呎1.35萬三年升1.7倍
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）香港驚現「癲價」雙料地王！中資背景的香港海島建設地產昨以88.37億元，勇奪啟德第1K區3號地，每呎樓面地價高達1.35萬元，高市場預期上限87%。更誇張的是，該樓面地價幾乎與同區二手樓價相同，甚至貴過同區啟德一號(I)早前開售時部分單位的呎價，即麵粉貴過麵包，震撼市場。該地除創啟德及東九龍樓面地價新高外，也超過近年多幅洋房豪宅地價格，亦較3年前啟德新發展區首幅批出的住宅地呎價貴1.7倍。業界對此齊表驚訝，料落成呎價需達3萬元才有利潤。
啟德發展區一帶自2013年首推住宅地以來，3年以來一共批出7幅地，2013年6月首次批出兩幅「港人港地」予中國海外，其中最平的第1H區2號地盤樓面呎價4,913元；而對上一次賣地為2014年5月，當時每呎樓面地價升至6,101元。該區地價中，此前每呎樓面地價最高紀錄為2014年2月保利以39.2億元投得的第1I區3號地，每呎樓面地價亦只是6,530元，對比昨日開標的啟德第1K區3號地，地價分別升1.7倍、1.2倍及1.07倍。
業界：只能用「揚名立萬」形容
昨開標的地皮同時刷新多項地價紀錄，除打破啟德區地價，同時亦打破今年8月五礦地產以每呎樓面地價7,068元投得油塘崇信街地皮所創下的東九龍官地呎價新高，成為啟德及東九龍「雙料地王」。該地皮亦為2年多以來，單價計最貴地皮。若將其地價與近年的賣地記錄對照，更會發現是次樓面地價竟然較多幅洋房豪宅地更貴，好像今年3月建灝地產投得的赤柱黃麻角地皮，每呎樓面地價亦僅1.24萬元。
本報昨日致電多位測量師，全部對此地價難以置信。理想城市集團企業估值部主管張聖典直言「不可思議」，指公司之前預測地皮每呎樓面地價約6,500元，最多亦不超過8,000元，誰知最後結果竟然高達1.35萬元。他說：「除志在必得、揚名立萬，我都解釋唔到，可能該公司能控制到建築成本。」
事實上，早前市場對啟德第1K區3號住宅地的最高樓面地價估值只約7,200元，昨日中標價足足較市場上限高87.5%，難怪業界嘩然。
落成呎價料需3萬才有利潤
「（地皮）唔係唔靚，但呢個價唔值。」張聖典解釋指，地皮位置單邊，雖外望日後啟德體育園景，惟非臨海，亦遠離日後啟德站。再加上同區仍有大量住宅供應，發展商同區亦無發展項目，沒有協同效應，更要面對大量動土噪音問題，地價難免被打折扣。他又預計，項目將來落成每方呎售價要3萬元才有利潤，以近期啟德1號(I)的售價去推算，「根本計唔到數」。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文相信發展商會定位作豪宅發展，與九龍站上蓋項目相若，總投資額約130億元或以上。由於今次賣地成績理想，該行將調高本月18日截標的啟德第1E區2號商業地盤估價上調10%，每呎樓面地價為7,500元至8,500元，估值由82億元至93億元。如部分發展商考慮以協同效應發展成如九龍站般的高級商業項目，成交價更會破100億，樓面地價可高至15,000元。
資料顯示，啟德第1K區3號住宅地盤可建總樓面為654,602方呎，當中住宅總樓面不得超過630,351方呎，而商業用總樓面則不得少於24,251方呎。根據賣地章程，地皮面向西南方約15米的位置將被劃作商業發展，住宅部分分作高低座發展。

啟德一號 (2期） 示範單位 即將開

中資88億奪啟德住宅地王
海航相關公司呎價1.35萬投得
兩年漲一倍

【明報專訊】內地資金繼續托起地價。上周五大收20份標書的啟德第1K區3號住宅官地，由中資背景的海南航空集團（下稱海航集團）或相關人士以逾88億元天價奪得，每方呎樓面地價1.35萬元，比保利置業（0119）2014年投得的同區另一幅地皮每方呎地價6530元貴逾一倍，成東九新地王，「麵粉」價甚至與同區新盤「麵包」價相若【明報專訊】內地資金繼續托起地價。上周五大收20份標書的啟德第1K區3號住宅官地，由中資背景的海南航空集團（下稱海航集團）或相關人士以逾88億元天價奪得，每方呎樓面地價1.35萬元，比保利置業（0119）2014年投得的同區另一幅地皮每方呎地價6530元貴逾一倍，成東九新地王，「麵粉」價甚至與同區新盤「麵包」價相若。

明報記者 林尚民、林可為
地政總署昨公布，啟德第1K區3號住宅地以逾88億元批予香港海島建設地產有限公司，該公司董事為陳雪松，其報住地址位於深圳市福田區，並持有中國護照。據了解，項目實際上是由海航集團或相關人士投得。
「麵粉」價與區內「麵包」價相若
項目佔地約12萬方呎，可建樓面約65萬方呎，每方呎樓面地價約1.35萬元，貼近同區啟德1號（I）今年8月首批平均折實實呎14,471元，即「麵粉」價與「麵包」價相若，並較區內對上一幅最貴地皮紀錄貴超過一倍。
資料顯示，同區對上一幅最高樓面呎價地皮，為2014年2月由保利置業投得的啟德第1I區3號地，當時以39.23億元售出，每方呎樓面地價6530元。萊坊高級董事及估值及諮詢主管林浩文表示，是次中標價較預期高，相信發展商會作豪宅發展，料投資額逾130億元。中原測量師行執行董事張競達表示，地皮以新高價售出，預計未來地皮落成後每實呎售價可逾2.4萬元。
料未來一年近4000伙新盤推出
事實上，啟德未來發展龐大，政府就計劃修訂啟德發展區規劃，鄰近的商業和住宅用地，地積比由原先的4.5至5倍，增加至6.5倍，在跑道的位置、3幅與郵輪碼頭距離較遠的酒店用地，會改劃住宅用途，地積比同樣放寬至6.5倍，料可增加1萬個單位。
另一方面，政府於2013至2014年間，先後售出6幅地皮，除已售罄的中海外（0688）啟德一號（I）外，其餘5個樓盤亦有望於未來一年推售，共涉3949伙；其中中海外的啟德1號（II）料最快推出，涉624伙，預計短期有機會獲批預售。業界估計，啟德區內其他待售新盤，定價勢必水漲船高。
雙子塔商業地估值逾82億
會德豐（0020）地產常務董事黃光耀回應查詢稱，區內住宅地以高價售出，代表啟德發展潛力正逐漸顯現，而未來區內新供應雖然將增加，但預料樓價仍將有較大上升空間。黃續稱，由於是次地皮以理想價格售出，集團位處啟德區的全新樓盤，將以此作為開價參考。資料顯示，會德豐沐寧街10號住宅項目，現正申請預售，最快明年中推出，涉及648伙。
值得一提的是，啟德第1E區2號雙子塔式商業地，將於本月18日截標。萊坊林浩文調升估值一成，最新估值約82億至93億元，每方呎樓面地價約7500至8500元，料總成本達150億元以上。
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買啟德一號即賺 8伙呎價平過地價

【麵粉貴過麵包】

中資癲價狂搶港地，樓市癲上加癲。九龍啟德1K區3號地盤，由中資以88.37126億元投得，每方呎樓面地價達13,500元，不但較市場估值高多達1.5倍，甚至出現同一區地價竟然超越「現樓」的瘋狂現象。

毗鄰由中國海外(688)發展、屬啟德區首個發售新盤的啟德一號1期，今年8月公佈首張價單共110伙，折實平均呎價僅1.45萬元，當時已被批評「港人港樓」賣豪宅價，發展商卻明言「特首無講話以合理價錢畀香港人買到」。如今相隔短短兩個月，區內每呎樓面地價竟驚見1.35萬元，貴過區內「現樓」，意味啟德一號1期業主一買即賺。

資料顯示，啟德一號1期最少有8伙單位成交呎價低於1.35萬元，即平過地價，成交最平呎價單位為2座3樓H室，實用面積386方呎，成交價491.8萬元，呎價僅12,741元，比地價低5.6%。

啟德一號1期單位總數545伙，今年9月3日開售，短短九天內兩輪共沽521伙﹔同時邊賣邊加價，整體平均呎價近1.6萬元。
Source: apple daily

啟德一號 (2期） 可能在年底前開售

【明報專訊】政府公布新措施壓抑住宅投資需求，將印花稅劃一上調至15%，僅首次置業的香港永久居民獲豁免，措施今日起生效。新辣招之下，近期交投熾熱的細價樓料首當其衝。資料顯示，年底前開售的6個大型新盤當中有4個一半以上屬中小型單位，估計涉及中小單位數量達到2400伙（詳見表）。有分析認為，辣招將令成交銳減一半，樓價亦有下調壓力，令早前已回調的地產股，下周跌勢或加速。 - See 【明報專訊】政府公布新措施壓抑住宅投資需求，將印花稅劃一上調至15%，僅首次置業的香港永久居民獲豁免，措施今日起生效。新辣招之下，近期交投熾熱的細價樓料首當其衝。資料顯示，年底前開售的6個大型新盤當中有4個一半以上屬中小型單位，估計涉及中小單位數量達到2400伙（詳見表）。有分析認為，辣招將令成交銳減一半，樓價亦有下調壓力，令早前已回調的地產股，下周跌勢或加速。


昨晚在美國有ADR的新地（0016）及恒地（0012），股價均較本港收市跌1%。政府將印花稅劃一為15%，由於600萬元以下單位的雙倍印花稅較低，一下子加至15%，將會打擊投資者購入這些單位收租的意欲。資料顯示，有6個大型新盤可能在年底前開售，包括新地的南昌站匯璽和屯門珀御、新世界（0017）的荃灣西柏傲灣、長地（1113）的荃灣西灣畔項目首期、嘉華國際（0173）的啟德嘉匯，以及中海外（0688）的啟德1號二期。

料挫投資者購細單位收租意欲
除了匯璽及啟德1號二期未公布具體單位資料，其他4個新盤主打均是中小型單位；其中，中小型單位比例最多是嘉華國際的啟德嘉匯，約佔七成，其次是新地屯門珀御，有六成為中小型單位，餘下兩個新盤，中小型單位亦有五成。以6個新盤涉4848伙單位估算，中小型單位供應估計達2400伙以上。換句話說，這2400多個中小單位將最大機會受新辣招影響。
交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚形容，今次政府加辣是有效又極端，料對壓抑樓市起到作用，成交可能因此減半。不過對本地地產股影響，他指出加辣只是其中一個因素，還要考慮到美國大選不確定性、美聯儲加息預期升溫，以及關注北水流向等，但無論如何，相信股價下調壓力一定會比樓價更大。
劉雅瀚特別指出，今次辣招未有特別針對內地買家，近期樓價上升，明顯因為內地資金流入本港樓市有增加趨勢，故關注政府會否有進一步針對內地客措施，以及未來北水流入樓市情况會否有所收斂。以現時情况估計，他覺得樓價短期可能會有5%至10%調整，又以細價樓受影響較嚴重。
耀才：加息升溫地產股受壓 沽貨為上
過往非本地居民除須繳交15%買家印花稅外，買第二層樓還須另加最高8.5%的雙倍印花稅（DSD），合共最高23.5%稅率，新辣招之下，第二層樓劃一收15%印花稅，故非本地居民將合共要繳付30%稅率。
耀才證券研究部經理植耀輝認為，地產股近期已受美加息升溫而受壓，再加上政府加辣招，建議還是沽貨為上，而一眾地產股當中，他認為近年較少高價買地的長地（1113），抗跌力會較恒地、新地等較強。

啟德一號 (2期） 示範單位 即將開

兩新盤啟德1號（II）及嘉匯昨獲批預售
涉逾1,500伙，勢於本月同期對撼

啟德地皮天價批出，同區兩新盤啟德1號（II）及嘉匯昨獲批預售，涉逾1,500伙，勢於本月同期對撼，業界料高地價勢推高樓價，兩盤較啟德1號（I）有15%加價空間。
中國海外港人港地啟德1號（II）（624伙），以及嘉華嘉匯（900伙），昨同日獲批預售樓花同意書。其中啟德1號（II）與月前推售的啟德1號（I），同設有港人港地條款限制，即買家須為香港永久性居民，禁止公司名義購買，禁止向財務公司承造按揭，出租租約期、預收租金的數目均有限制。
嘉匯主打細戶 擬下周發樓書
嘉匯標準單位間隔由1至4房，面積由300餘至900餘平方呎，主打1房及2房戶，已佔總數逾7成，另設特色戶；至於啟德1號（II）則暫未公布戶型分布，但市場相信與（I）相若，主力提供1至3房單位。
日前中資海航集團以逾88億元投得啟德地，樓面地價達1.35萬元呎，貼近同區新盤「麵包價」水平，有業界相信勢必為即將推售的新盤定價注下強心針。
嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明昨日回覆本報時表示，高價批地對項目確有正面影響，但樓盤定價尚有多項因素要考慮。「嘉匯的目標客源是本港居民，由於（嘉匯）不是只有中資買家，我們定價也要考慮本港市民的承接能力，總不能以超高價賣樓，否則只會無人買。」對於會否因此而加快推盤，溫偉明僅稱會按自己步伐賣樓，嘉匯示範單位及樓書現時已準備得七七八八，樓書有機會下周公布，月內發售。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，啟德地皮以高價批出，相信緊接推售的新盤，會較9月份推售的啟德1號（I）首批單位加價15%推售。
資料顯示，啟德1號（I）首批折實呎價1.44萬元，其後因為市場反應理想，發展商逐步加價，及後數批單位呎價已調升至1.6萬元。如果以首批單位加15%作估算，啟德1號（II）及嘉匯首批隨時以呎價1.65萬元開售。
何文田雋瓏 加推3伙提價7%
高地價效應下，其他九龍區新盤群起加價，永義旗下何文田雋瓏昨加推3伙，價單定價介乎3,128.6萬至5,997.6萬元，較3個月前同類單位加價7至8%，將於下周一（7日）賣樓；另外尖沙咀The Austine PLACE亦將2伙加價6至7%，同樣於下周一發售。
另外，新地何文田天鑄第一期已獲批滿意紙，昨公布銷售安排，推出12伙下周二（8日）發售；將軍澳藍塘傲累收2,525票，超額24倍。信置西貢逸瓏園及逸瓏海滙分別減約5%及3%優惠。
Source: property station

啟德一號 (2期） 示範單位 即將開

啟德一號 (2期） 批預售
短期內會賣

中資續高價搶地，海航集團昨日以88.37億元首奪啟德住宅地，樓面地價1.35萬元呎，膺九龍東住宅地王，預計日後呎價約2.4萬元。同區「港人港地」啟德1號（II）提供624伙，有機會短期登場，發展商中國海外剛證實已獲批預售。以此來看，項目有機會受惠高地價效應及近月豪宅旺市的優勢。

啟德一號 示範單位 即將開

啟德1K區3號地盤 以88.37126億元批出
中標財團為香港海島建設地產有限公司

地政總署公佈，啟德1K區3號地盤，以88.37126億元批出，每方呎樓面地價達13,500元，高過市場估值最多達1.5倍，創區內地皮呎價新高。中標財團為香港海島建設地產有限公司，即前稱峰景高爾夫旅運有限公司，在內地東莞經營高爾夫球會。

地皮面積121,224方呎，最高地積比約5.4倍，可建總樓面為654,602方呎，當中可建私人住宅總樓面不得超過630,351方呎，而商業用總樓面則不得少於24,251方呎。市場估值由約36億元至約47億元，每呎地價估計約5,500至7,200元，即時較市場最高估值都高出接近一倍。

項目上周大收20份標書，破同區紀錄，多名區內地主包括會德豐（020）、嘉華（173）財團、內房保利（119）及中海外（688）再度參戰，另新世界（017）拍住招商局置業出擊。

除上述發展商外，長實（1113）、華懋、永泰（369）、新地（016）及恒地（012）都有獨資入標。另中資世房（813）、萬科置業（香港）及木薯資源（841）分別都有入標。中小型財團英皇（163）則以合資財團入標
Source: apple daily