啟德一號(2期) 示範單位

兩新盤啟德１號（ll）及嘉匯獲批預售
涉逾１５００伙，勢於本月同期對撼

上周批出的啟德區天價地皮以逾$88億被中資海航集團投得之後，旋即引起全城哄動，每呎樓面地價達$1.35萬，貼近同區新盤定價水平。而剛好區內兩新盤啟德一號（II）及嘉匯均取得預售同意書，市場人士稱「麵粉貴過麵包」效應，相信對區內新盤定價有一定指標作用。
近兩至三個月為一手推盤高峰期，單單9月及10月已有約13個全新盤發售，帶動市場出現大旺市現象。高峰期過後，目前發展商推盤步伐稍為減慢，綜合市場及發展商消息，預計11月份推售的全新盤不多，6盤涉約1,723伙供應，集中豪宅盤及市區盤為主，開放式至4房單位均備，但以啟德兩大新盤佔大多數，1,524伙供應佔全月約88%。
中國海外港人港地啟德1號（II）（624伙），以及嘉華嘉匯（900伙），上周四（3日）已經獲批預售樓花同意書。兩盤涉及逾1,500伙，其中啟德1號（II）與月前推售的啟德1號（I），同設有港人港地條款限制，即買家禁止公司名義購買，而且須為香港永久性居民，並禁止向財務公司承造按揭，出租租約期、預收租金的數目均有限制。兩盤定必於本月同期對撼，業界預料承接啟德地王的勢頭，必會推高樓價，兩盤較啟德1號（I）有15%加價空間。
另外，同區嘉華國際嘉匯則位於沐寧街7號，4座物業提供900伙，實用面積約300餘至逾2,000平方呎，標準單位由1房至4房戶，當中主打1房及2房單位，佔約七成，預計關鍵日期為2018年12月31日。據發展商資料，項目標準戶方面，1房約300餘平方呎，2房約400至500平方呎，3房約600至800平方呎，4房約900餘平方呎，另有少量特色戶。至於啟德1號（II）則暫未公布戶型分布，但市場相信與（I）相若，主力提供1至3房單位。

【本報訊】啟德誕生新地王後，樓市氣氛再度亢奮，特別是鄰近地王的東九龍一帶，代理指區內有兩成業主反價封盤，另地王對面的新蒲崗譽．港灣，賣地後即有一房業主「一蚊唔肯減」，以695萬元連租約沽貨，創下屋苑一房歷史新高；屋苑四房樓王更反價「兩球」。

另外，中海外（688）啟德1號2期及嘉華（173）嘉匯兩新盤，雙雙獲批預售，兩盤共逾1,500伙隨時年底互撼。
內地海航集團旗下公司斥天價逾88億元奪啟德第1K區3號地，每方呎樓面地價高達1.35萬元，膺九龍東住宅地王，鄰近二手市場隨即出現新高價成交，兼湧現反價及封盤個案。

區內投資前景備受看好，港置黃民熹表示，譽．港灣2B座高層C室，實用面積446方呎，放盤兩個月，日前賣地刷新高，一名本地投資者昨即決定以695萬元買入該連約單位，而且不還價，業主亦一蚊都無減，雙方即簽約成交，刷新屋苑一房戶歷史新高，呎價15,583元。

更癲的是，單位連租約出售「冇樓睇」，現收租1.6萬元，租金回報率不足3厘。原業主於2012年9月以588萬元買入，持貨4年升值18%，賬面賺逾100萬元。

據了解，譽．港灣盤源一個多月以來收窄4成，現只有近30個盤源，更有一成單位封盤或反價。其中，由內地黃姓買家持有的1A座高層A室四房戶，實用1,595方呎，業主半年前叫價3,300萬元，一個月前轉放租，月租叫價4.5萬元，見區內前景一片光明，即重新放售，現叫價3,500萬元，反價200萬元或6%。

土地註冊處資料顯示，單位2012年9月3,327萬元買入，乃一手示範單位，據知，單位丟空近4年，一直無租無賣，若以賣地前叫價沽出，有機會損手離場，惟地王效應，隨時由「蟹貨」變賺錢貨。此外，鑽石山星河明居亦錄業主反價。

至於鄰近天價地皮的新盤，中海外的啟德1號2期獲批預售樓花同意書。據資料指，項目設624伙單位，料明年10月底落成，樓花期約11個月。嘉華同區的嘉匯，提供900伙亦獲批預售，主打1房及2房單位，項目預計2018年12月入伙。

嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明表示，盡力爭取本月發售，價錢將取決於買家負擔能力。他又認為，啟德地皮創天價，價錢反映發展商對未來前景的看法，「大家計條數唔同」。市場估計，兩盤大有機會同期於今年底對撼，共涉1,524伙。

啟德地皮癲價成交後，區內新盤隨即起哄，兩大新盤剛獲批預售，共涉逾1,500伙，有機會月內對撼。嘉華國際（00173）透露，區內嘉匯已取得預售文件，示範單位等籌備工作已「七七八八」，目標月內開售。同時，中國海外發展（00688）同區啟德1號（II）剛獲批預售，料短期極速開售。

嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明透露，旗下嘉匯已取得預售樓花同意書，示範單位等籌備工作「七七八八」，目標本月內可以開售。對於區內地皮以天價售出，他回應，內地資金來香港投資屬正面訊息，但地價上升是否直接帶動樓價上調，以及上調幅度有多大仍要視乎實際市況。

他認為，樓市購買力仍然存在，雖然啟德發展區內正有多個新盤部署推出，但不擔心市場吸納能力。嘉匯由4座物業組成，共提供900伙，間隔介乎一房至四房不等，實用面積約300餘至900餘方呎，另有小量特色戶，最大面積料逾2,000方呎。

荃灣柏傲灣料快出擊�同時，區內「港人港地」項目啟德1號（II），發展商亦透露，項目剛已取得預售樓花同意書。該盤提供624伙，預計明年十月底落成。市場估計，發展商隨即部署推盤工作，最快本月極速開售，項目第一期早前開售成功熱銷，至今售出500多伙，各批單位折實平均實用呎價介乎1.4萬餘至1.7萬餘元。至於建灝地產一直部署最快年底開售的啟德項目，目前仍待批預售文件。

連同啟德發展區，本月亦有多個新盤部署開售，合共涉及單位料逾2,700伙。其中，新世界發展（00017）的荃灣柏傲灣，提供983伙，料短期獲批預售後，最快本月內開售。
啟德地皮天價批出，同區兩新盤啟德１號（ＩＩ）及嘉匯昨獲批預售，涉逾１５００伙，勢於本月同期對撼，業界料高地價勢推高樓價，兩盤較啟德１號（Ｉ）有１５％加價空間。　　中國海外（００６８８）港人港地啟德１號（ＩＩ）（６２４伙），以及嘉華（００１７３）嘉匯（９００伙），昨同日獲批預售樓花同意書。其中啟德１號（ＩＩ）與月前推售的啟德１號（Ｉ），同設有港人港地條款限制，即買家須為香港永久性居民，禁止公司名義購買，禁止向財務公司承造按揭，出租租約期、預收租金的數目均有限制。　　嘉匯標準單位間隔由１至４房，面積由３００餘至９００餘平方呎，主打１房及２房戶，已佔總數逾７成，另設特色戶；至於啟德１號（ＩＩ）則暫未公布戶型分布，但市場相信與（Ｉ）相若，主力提供１至３房單位。　　嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明昨日回覆記者時表示，高價批地對項目確有正面影響，但樓盤定價尚有多項因素要考慮。「嘉匯的目標客源是本港居民，由於（嘉匯）不是只有中資買家，我們定價也要考慮本港市民的承接能力，總不能以超高價賣樓，否則只會無人買。」對於會否因此而加快推盤，溫偉明僅稱會按自己步伐賣樓，嘉匯示範單位及樓書現時已準備得七七八八，樓書有機會下周公布，月內發售。　　中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，啟德地皮以高價批出，相信緊接推售的新盤，會較９月份推售的啟德１號（Ｉ）首批單位加價１５％推售。《香港經濟日報》