中國海外(688)於2013年以約45.4億元投得兩幅由地政總署推賣的「港人港地」

地政總署今日（十一月二十一日）公布，將公開招標出售在二○一六至一七年度賣地計劃內位於九龍啟德第1K區2號地盤的新九龍內地段第6566號的用地。招標將於十一月二十五日開始，截標日期為十二月二十三日。

　　新九龍內地段第6566號的地盤面積約為9,700平方米，指定作非工業（不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站）用途。最低及最高的樓面面積分別為32,010平方米及53,350平方米。

　　該幅土地的賣地文件，包括招標表格、招標公告、賣地條件及賣地圖則，將於十一月二十五日上載至地政總署網頁（www.landsd.gov.hk），供公眾人士下載；賣地圖則會於同日起供公眾人士索取和查閱。招標詳情亦會於同日刊憲。

完

中資大約2013年開始積極於香港取地，而發展商拿地至賣樓，動輒需時數年時間，意味最快今年起，有關發展商將陸續有住宅樓花推出市場銷售。

    中國海外(688)於2013年以約45.4億元投得兩幅由地政總署推賣的「港人港地」(賣地條款限首30年只可賣給香港永久居民)，其后中海外將位於九龍啟德舊機場原址的兩地一併發展，名為「啟德一號」。項目第1期今年終於取得預售樓花同意書，8月下旬開價，9月賣樓。就「啟德一號」第2期，中海外近期「口風」是最快第四季開賣。

    雖然「啟德一號」於市場上有不少負評，例如「定價過高」，價單實用尺價由15000元起，被指根本是非一般港人負擔等，但該盤依然銷情火熱，「啟德一號」第1期可謂今年最熱賣新盤之一。9月3日首輪發售300伙，當日已沽清，套現約26億元。其后，中海外不斷提價加推單位，部分單位加價累計幅度達6%，9月次輪221伙火速沽清，套現近22億。計及該兩輪銷售套現近48億元，已超過中海外投地金額。

    觀乎過去幾年中資投得不少地皮，惟已推出市場新盤可謂少之又少。除了中海外，其他一眾市場「新丁」多為未有任何成績。以中冶集團為例子，該集團在2013年11月曾獨資以逾5億元投得荃灣青龍頭豪宅地皮，但遲遲未見賣樓行動。

    中資「不急賣」或拖慢供應

    對此，有意見認為，由於大部分內地發展商資金充足，根本沒有套現壓力，所以不會急於賣樓。再者，香港樓價年初曾出現明顯下跌，中資惜售是合理安排。但是，在中資拿地比例增加下，若內地發展商大多數「不急賣」，有可能拖慢香港供應步伐。

    事實上，亦有中資財團購買已完成地基工程的地盤，相信是為加快銷售周期。金朝陽集團（878）今年6月以8.2億元沽出西半山摩羅廟街地盤，消息指新買家為華融置業，屬集團在港首個住宅項目，將發展單幢樓式精品豪宅，并主攻1房單位。

啟德住宅地周五招標

2016年11月21日

地政總署周五起公開招標出售2016至17年度賣地計劃內一幅啟德住宅用地，截標日期12月23日。

該幅地皮為新九龍內地段第6566號，啟德第1K區2號地盤，佔地9,700平方米，指定作非工業用途，不包括辦公室、倉庫、酒店和加油站，樓面面積須介乎32,010平方米至53,350平方米。地政總署公布，推出九龍啟德第１Ｋ區２號地盤新九龍內地段
第６５６６號住宅用地招標，招標日期本周五（２５日）開始，１２月２３日截標。而另一幅九
龍啟德第１Ｌ區３號地盤新九龍內地段第６５６２號住宅用地則於１２月１６日截標。
　　美聯測量師行董事林子彬表示，未來啟德區為市區重點發展區域及住宅供應重鎮，而早前啟
德第１Ｋ區３號地盤以每呎樓面地價達１３５００元批出，榮登「啟德地王」，並將帶動同區地
皮地價，惟在新辣招影響下，是次接連推出兩幅位於啟德區的住宅地皮，發展商出價或趨審慎，
其中啟德１Ｋ區２號地盤地皮估值約４５﹒９４億元，而啟德１Ｌ區３號地盤估值則約為
３９﹒８億元。
　　九龍啟德第１Ｋ區２號地盤的地皮面積約為１０﹒４４１１萬呎，若以地積比率５﹒５倍計
算，估計可建樓面面積約為５７﹒４２５９萬呎，規模適中，惟位置屬後排，估計以樓景為主，
若以每呎樓面地價約８０００元計算，地皮估值約為４５﹒９４億元。
　　至於另一幅的九龍啟德第１Ｌ區３號地盤為本財政季度推出的啟德共三幅地皮之其中一幅，
位處前排單邊，料景觀開揚及有部分海景，質素較高，地積比率相對最低，若以約４﹒２倍計，
估計可建樓面面積約為３９﹒７９６７萬呎，若以每呎樓面地價約１００００元計算，地皮估值
約為３９﹒８億元。（ｃｙ）【Now新聞台】內地海航集團相關企業以超過88億元，投得啟德住宅地。有券商指，中資企業高價投地，本港發展商將更加難以競爭。

啟德一幅住宅地皮以約88億元批出，每呎樓面地價約1.35萬元，較市場預期上限高近一倍，亦創東九龍地價新高。

地皮有20間財團競投，其中保利置業集團及萬科置業都是中資企業，而今次中標的是內地海航集團的相關公司。

有分析指，區內潛在供應多，中資仍然以高價搶地，反映集團心態是志在必得。他們對本港樓市的看法，亦與本地發展商存有落差。

麥格理指，成交價遠高於預期，預料落成後每呎售價達2.3萬元，較啟德一號高40%，而對持有同區地皮的中國海外，亦屬正面消息。

麥格理又指，印象中從未有市區住宅地於兩年半內，價格倍升。該行續稱，內地資金不但推動住宅及寫字樓市場氣氛，亦令本港地產商愈來愈難競爭。

物業顧問萊坊的報告指，中資財團自2013年起，積極參與競投本港地皮，單計獨資投得的住宅及商業地最少有15幅，合共涉及逾430億元。

香港文匯報訊（記者 蘇洪鏘）新一幅啟德地皮以每方呎逾1.3萬地價刷新區內新高紀錄下。九龍東一帶有代理指，消息為業主打下強心針，鄰區如土瓜灣等較新的樓盤馬上錄得封盤、反價個案，而本區二手供應較少，叫價更心雄。同時，受到高地價影響，土瓜灣有樓盤即晚宣告停售，發展商謀定而後動。

啟德新區內目前仍未有已入伙的私宅項目，中海外旗下「港人港地」啟德一號(I)是區內唯一已發售樓盤，回顧上半年首批110伙折實平均呎價14,471元水平，較今次區內「地王」每呎樓面地價僅高7%，當中不少單位呎價更低於「地王」的每呎樓面地價。

鄰區迎豐即日宣佈停售

受到新高地價消息影響，其他發展商馬上有行動，恒地旗下主打細碼盤的土瓜灣迎豐昨日宣佈停售7伙。翻查市場資料，該盤於去年底開價，首批68伙折實呎價達15,523元，及後發展商亦不乏提價動作。

綜合市場資料，啟德鄰近樓齡較新的樓盤寥寥可數，包括新蒲崗譽．港灣、土瓜灣傲雲峰和翔龍灣等，該3盤近期平均實用呎價介乎1.4萬元至1.5萬元之間，亦與今次啟德地王樓面呎價溢價不大。

譽‧港灣兩房戶即封盤

港置首席分區董事黃民熹表示，面向啟德的指標屋苑譽．港灣目前平均呎價約1.5萬元，即日已有約兩宗、三宗反價及封盤。市場消息亦指，該盤2B座中層C室一房單位，面積446方呎，業主叫價由695萬元抬至698萬元。至於6座中層F室兩房戶，面積545方呎，業主原叫價840萬元，最新封盤不賣。

此外，新蒲崗廣場低層兩房戶，業主由500萬元大幅反價至530萬元，加幅達6%。至於土瓜灣傲雲峰一個面積約664方呎高層戶，業主原先叫價1,000萬元，昨天抬價至1,010萬元，呎價逾1.5萬元。

星河明居反價9%至850萬

「地王」消息影響遠至黃大仙，富誠高級分區經理陳錫金表示，星河明居E座低層5室，面積593方呎，業主有見地皮高價成交，隨即將叫價由780萬元提高9%至850萬元，測試水溫。另消息又指，現崇山一個實用523方呎高層兩房戶，業主由795萬元反價至798萬元。

貴鄰近「綠置居」1.3倍

值得一提是，與譽．港灣相距不遠、房委首個「綠置居」項目景泰苑，項目以市價6折定價，折實平均呎價5,658元，較今次啟德地王樓面呎價相差1.3倍。彼此相隔不足1公里，樓價差距之大可謂誇張。

事實上，熾熱的樓市早已蔓延至各區，並由私樓擴至公營房屋。祥益地產陳秀春表示，良景7座高層3室，面積566方呎，獲綠表客以270萬元承接，折合呎價4,770元，成交價及呎價均創區內綠表公屋新高。

啟德首幅商業地王於昨日截標，合共錄得八組財團入標爭逐，當中以本港大型發展商為主，亦有部分中資財團出擊，由於項目投資額較大，因此亦有財團合資競逐；受到近月商廈連錄大手成交，業界人士紛調高該地皮估值約一成半，最新每呎地價逾八千五百元，地皮估值高達一百億元，有力問鼎本港歷來商業地皮新高價。

　　啟德首幅商業地於昨日登場，為區內第一Ｅ區二號項目，規定興建兩幢雙子塔商廈，勢將成為區內地標，該地皮於昨日截標，現場所見，入標財團以大型發展商為主，包括長實、新地、新世界及會德豐等；亦有其他發展商包括永泰及利福國際等。
　　另外，地皮同時吸引中資財團入標，包括中國海外等。至於新世界夥拍信和及內房世茂房地產亦組成財團入標，以減低投資風險，而另一財團未有表露身分。
　　會德豐近年積極競投東九龍項目，剛以高價取得觀塘住宅地後，該集團昨日亦有入標，會德豐物業估價及研究高級經理何偉錦表示，啟德一帶未來基建配套齊備，看好區內商廈發展前景，入標價已考慮項目不可拆售的因素。談及政府於月初加辣，業界紛看好商業地的發展，何氏則表示，財團各有各計數。
　　事實上，因應區內地價水漲船高，且鄰近住宅地的每呎地價亦高達逾一萬三千元，加上東九龍商廈有價有市，屢錄高價成交，業內人士紛調高地皮的市場估值，由上月招標時每呎樓面約八千元，調高逾一成半，最新估值每呎地價介乎八千五百元至九千五百元，地皮估值約八十七億元至約一百零二億元，有力問鼎本港歷來商業地皮新高價。
　　招標章程顯示，地盤分為南、北兩部分，需興建兩座高度、外觀、建築風格均一致的雙塔式大廈，將為啟德地標建築，且大廈不可拆售。
　　有大型發展商透露，由於項目的投資額相當大，因此決定會否入標時相當審慎，在考慮項目規定雙子塔式建築，發展難度相當高，加重建築成本，而項目規定不能拆售，對日後轉售物業相當不便，故亦影響入標價。

　　區內仍有一幅商業地列在今季賣地表上，有機會於今年度推出，今次地皮的地價，勢將成為區內商業地的指標。